Atualizado por Anderson Nascimento em 20 de outubro de 2025
Os fundos imobiliários (FIIs) vêm enfrentando um ciclo de volatilidade no Brasil. Taxas de juros elevadas, instabilidades políticas e incertezas globais afastaram muitos investidores da renda variável. Mas com o novo cenário econômico se desenhando, surge a pergunta: o que esperar dos FIIs em 2025 e 2026?
Se você busca respostas claras e estratégias confiáveis, este artigo é para você. Vamos explorar tendências, dados de mercado e projeções com uma linguagem direta e fundamentada.
📊 2025: Estabilidade e Reação do Mercado
Segundo a Exame e analistas da Rio Bravo Investimentos, o primeiro semestre de 2025 já mostrou sinais de recuperação. O IFIX acumulou alta de 11,80%, revertendo a queda de -5,89% registrada em 2024.
Esse movimento indica uma inflexão relevante, mesmo com juros ainda elevados. A expectativa é de maior estabilidade e retomada gradual dos preços das cotas.
📉 Taxa Selic: O Fator Decisivo
A Selic continua sendo o principal termômetro dos FIIs. Em 2024, a taxa ultrapassou os 14% ao ano, segundo o Investidor10, o que reduziu a atratividade dos fundos de tijolo e impulsionou os fundos de papel.
Para 2025, mesmo sem uma queda brusca, o mercado já começa a precificar melhorias. A expectativa de uma nova gestão no Banco Central pode trazer mais harmonia entre política monetária e economia — e isso é combustível para a confiança do investidor.
💸 FIIs Descontados: Oportunidade à Vista
O cenário atual é de precificação abaixo do valor patrimonial. Alguns fundos são negociados com deságio superior a 50%, o que representa uma oportunidade para investidores de longo prazo.
Como destaca a B3, o setor está “a um vento a favor” — como o início da queda de juros — para voltar a performar com força.
Fundos de tijolo com boa localização e portfólio diversificado devem ser os primeiros a reagir. A expectativa é de valorizações entre 5% e 10% em curtos períodos, caso o mercado volte a respirar.
🏛️ Política e Economia: Alinhamento Necessário
A instabilidade política de 2023 e 2024 gerou receio e afastou capital da renda variável. Para 2025, espera-se uma maior previsibilidade nas decisões públicas e mais diálogo entre governo e mercado.
Esse alinhamento político-econômico pode ser o empurrão que faltava para os FIIs ganharem tração. E mais: pode atrair capital estrangeiro, ampliando a liquidez do setor.
📄 Fundos de Papel: Rendimento e Equilíbrio
Os fundos de papel — compostos por CRIs e outros ativos de crédito — se destacaram nos últimos anos com a Selic alta. Mas com a possível estabilização dos juros, eles podem perder parte da atratividade frente aos fundos de tijolo.
Ainda assim, continuam sendo uma boa opção para quem busca rendimento previsível. A recomendação dos especialistas é clara: equilíbrio entre os dois tipos de FIIs na carteira.
🚀 Investidores Iniciantes: Hora de Aproveitar
Para quem está começando, o cenário atual pode parecer desafiador — mas é também uma grande oportunidade.
Com preços baixos, é possível montar uma carteira diversificada com menor custo. O foco deve estar em:
- Fundos com gestão sólida
- Setores resilientes (logística, lajes corporativas)
- Localizações estratégicas
- Acompanhamento da Selic e decisões do COPOM
Começar agora pode render frutos consistentes no médio e longo prazo.
🗣️ O Que Dizem os Especialistas?
Rodrigo Assis, analista de FIIs da XP Investimentos, afirma:
“Os próximos anos serão de ajustes no mercado, mas as oportunidades para valorização estão cada vez mais evidentes.”
A percepção de risco deve diminuir em 2025, trazendo maior equilíbrio aos preços das cotas. Mesmo sem uma queda expressiva na Selic, o sentimento de que o pior já passou pode ser suficiente para destravar o setor.
📅 E 2026? O Que Vem Pela Frente?
Se 2025 for mesmo um ano de ajuste e estabilização, 2026 pode marcar o início de um novo ciclo de valorização.
Com juros mais controlados, inflação sob vigilância e maior previsibilidade política, os FIIs podem voltar a atrair investidores em massa. Os fundos de tijolo devem liderar esse movimento, especialmente os que estiverem bem posicionados em setores estratégicos.
A expectativa é de:
- Maior fluxo de capital
- Reprecificação de ativos
- Retomada dos dividendos consistentes
- Expansão de portfólios com foco em logística e varejo físico
O desempenho dos fundos imobiliários até o fim de 2025 dependerá fortemente do comportamento das taxas de juros nos Estados Unidos. Se os juros americanos subirem, o dólar tende a se valorizar frente ao real, o que pode pressionar os preços dos produtos importados e gerar um cenário de inflação no Brasil.
Por outro lado, se houver avanços nas negociações econômicas e maior previsibilidade nas decisões globais, as expectativas podem se alinhar — e isso tende a impulsionar os ativos, inclusive os FIIs.
Já em 2026, o mercado deve enfrentar fortes oscilações por conta das eleições presidenciais. A depender do resultado, os ativos podem cair diante de um cenário de desânimo excessivo ou subir com euforia e otimismo.
Diante desse contexto, o mais importante é manter o foco em fundos de tijolo com visão de longo prazo, histórico sólido de dividendos e gestão profissional. O ano promete ser uma verdadeira montanha-russa — e estar bem posicionado pode fazer toda a diferença.
🧭 Oportunidade Para Quem Está Atento
Na minha visão, 2025 será o ano da virada silenciosa para os fundos imobiliários. Quem já está posicionado em fundos de tijolo, especialmente aqueles negociados abaixo do valor patrimonial, tende a contar com uma certa proteção e potencial de valorização no longo prazo. Não espere explosões — espere ajustes, estabilidade e uma retomada gradual.
Para quem já investe, é hora de revisar a carteira e reforçar posições estratégicas. Para quem está começando, é o momento ideal para entrar com inteligência e visão de longo prazo.
Os FIIs não são apostas de curto prazo. São instrumentos de renda passiva, diversificação e construção de patrimônio. E tudo indica que no final de 2025 e 2026 serão anos favoráveis para quem souber aproveitar.