Quando se trata de investir em fundos imobiliários (FIIs) de tijolo, dois nomes se destacam no mercado brasileiro: GARE11 e GGRC11. Ambos têm mostrado um desempenho consistente e atraído a atenção dos investidores, especialmente aqueles que buscam rentabilidade no longo prazo. Neste artigo, vamos fazer uma análise detalhada desses dois FIIs, comparando suas características, desempenho, diversificação de ativos e outros fatores importantes para ajudá-lo a decidir qual deles pode ser a melhor opção para começar a investir em 2025.
O Que São FIIs de Tijolo?
Antes de começarmos a comparação, é importante entender o que são os FIIs de tijolo. Estes fundos são especializados na aquisição e gestão de imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, edifícios comerciais e industriais. Diferente dos fundos de papel, que investem em títulos imobiliários, os fundos de tijolo possuem ativos reais, e a rentabilidade vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
GARE11: Um FII com Rentabilidade Apreciável
O GARE11 é um fundo imobiliário de tijolo focado em imóveis logísticos e urbanos. Ele tem atraído investidores por sua rentabilidade, sua sólida base de inquilinos e seu portfólio diversificado de imóveis. Vamos analisar alguns pontos-chave:
- Rentabilidade e Preço: O GARE11 apresenta uma rentabilidade acumulada de 12,61% nos últimos 12 meses. Atualmente, o preço da cota gira em torno de R$ 8,39, o que está abaixo de seu preço justo, estimado em R$ 9,16. Isso significa que o fundo está negociado com um desconto de cerca de 8% em relação ao valor patrimonial.
- Portfólio de Imóveis: Com 40 imóveis em 10 estados do Brasil, o GARE11 tem uma forte presença no mercado. Sua área bruta locável (ABL) totaliza 543.000 m², o que reflete uma boa expansão após a aquisição de 15 novos imóveis. O fundo possui contratos atípicos de longo prazo (média de 14 anos), o que garante estabilidade no fluxo de receita.
- Diversificação de Inquilinos: O GARE11 é bastante focado em poucos inquilinos de grande porte, como Carrefour, Grupo Pão de Açúcar e BRF. Essa concentração pode ser vista como um risco, pois a dependência de um número reduzido de inquilinos pode impactar a rentabilidade do fundo caso algum inquilino enfrente dificuldades financeiras. No entanto, todos os inquilinos estão com seus pagamentos em dia, e o fundo não apresenta vacância física ou financeira.
- Alavancagem e Gestão: O GARE11 tem uma alavancagem de 14%, o que é considerado baixo e seguro para um FII de tijolo. A gestão do fundo tem se mostrado competente, e a recente emissão de cotas foi uma medida para financiar a compra dos novos imóveis, mantendo a alavancagem sob controle.
GGRC11: A Diversificação e Rentabilidade Que Atrai Investidores
Por outro lado, o GGRC11 também é uma excelente opção, e se destaca por sua diversificação e maior número de inquilinos. Vamos analisar seus principais aspectos:
- Rentabilidade e Preço: O GGRC11 está sendo negociado a R$ 9,70, com uma rentabilidade acumulada de 11,55% nos últimos 12 meses. Seu preço justo é estimado em R$ 13,12, o que indica um desconto de 15%, o que pode representar uma excelente oportunidade de compra para quem acredita no potencial do fundo.
- Portfólio de Imóveis: O GGRC11 possui 29 ativos imobiliários e uma área bruta locável de 580.000 m², o que lhe dá uma grande capacidade de gerar receitas com aluguel. Ao contrário do GARE11, que é mais focado em imóveis logísticos e urbanos, o GGRC11 tem uma diversidade maior de tipos de imóveis, incluindo logísticos, industriais e híbridos. Sua base de inquilinos é mais ampla e variada, com 26 empresas, incluindo grandes nomes como Suzano, C&A, e a ilct.
- Diversificação de Inquilinos: O GGRC11 se destaca pela maior diversificação de inquilinos, o que reduz o risco de vacância e de calote. A presença de inquilinos em diversos setores, como alimentos, bebidas, máquinas e equipamentos, oferece mais estabilidade e segurança para os investidores.
- Alavancagem e Gestão: A alavancagem do GGRC11 é um pouco mais baixa, de 13%, o que é favorável, mas também está sujeita a aumento devido à emissão de novas cotas. A gestão do fundo também tem se mostrado eficaz, mantendo a vacância física e financeira em zero e garantindo que os aluguéis sejam pagos em dia.
GARE11 ou GGRC11: Qual é o Melhor FII de Tijolo para Começar a Investir em 2025?
Agora que analisamos os principais aspectos de ambos os fundos, vamos colocar lado a lado suas principais características:
| Aspecto | GARE11 | GGRC11 |
|---|---|---|
| Preço da Cota | R$ 8,39 | R$ 9,70 |
| Rentabilidade (Dividend Yeld) | 12,61% | 11,55% |
| Preço Justo | R$ 9,16 | R$ 13,12 |
| Área Bruta Locável (ABL) | 543.000 m² | 580.000 m² |
| Número de Inquilinos | 7 | 26 |
| Diversificação de Inquilinos | Menos diversificado | Maior diversificação |
| Alavancagem | 14% | 13% |
| Liquidez | Alta (R$ 8 milhões/dia) | Média (R$ 2 milhões/dia) |
Prós e Contras de Cada FII
- GARE11:
- Prós: Maior rentabilidade, bom desconto no preço de mercado, 100% de ocupação e sem vacância financeira.
- Contras: Maior concentração de inquilinos, o que pode aumentar o risco, apesar da solidez dessas empresas.
- GGRC11:
- Prós: Maior diversificação de ativos e inquilinos, maior área bruta locável, excelente desconto no preço de mercado.
- Contras: Rentabilidade um pouco menor, e maior dependência de empresas em diversos setores.
Conclusão: Qual FII Escolher?
A escolha entre GARE11 e GGRC11 depende muito do seu perfil de investidor. Se você está buscando maior rentabilidade e não se importa tanto com a concentração de inquilinos, o GARE11 pode ser a melhor opção, especialmente por seu preço de cota estar abaixo de seu valor justo.
Por outro lado, se você busca maior diversificação e estabilidade, com um portfólio de inquilinos mais amplo e uma menor dependência de poucos contratos, o GGRC11 pode ser mais adequado para você, especialmente considerando o bom desconto que ele oferece.
Sugestão: Se possível, considerar investir nos dois fundos pode ser uma estratégia interessante. Ambos apresentam pontos fortes complementares e podem equilibrar seu portfólio de FIIs de tijolo de forma eficiente.