GARE11 e GGRC11 são, na minha visão, os dois melhores fundos de tijolo base 10 da atualidade. Ambos têm vacância baixíssima, DY acima de 12% e P/VP descontado. O GARE11 se sobressai ligeiramente pela vacância zero, liquidez maior e um desconto um pouco mais agressivo (P/VP de 0,88 ante 0,90 do GGRC11). Mas os dois são excelentes. Além deles, há três fundos que correm por fora – TEPP11 (DY de 13,93% e P/VP de 0,84), RBVA11 (DY de 12,22% com dividendo de R$ 0,09) e CPSH11 (DY de 13,35% e P/VP de 0,86) – que também merecem atenção para quem busca renda passiva mensal com pouco dinheiro. A escolha não é sobre qual é “melhor”, mas sobre qual se encaixa no seu perfil.
Dois gigantes, uma mesma prateleira
Investir em fundos imobiliários (FIIs) tem se tornado cada vez mais acessível. Com a popularização dos fundos base 10 – aqueles com cota próxima de R$ 10 –, qualquer pessoa com pouco dinheiro pode começar a receber dividendos mensais isentos de IR e construir uma renda passiva consistente.
No centro das atenções estão GARE11 e GGRC11. Ambos são fundos de tijolo, com ativos logísticos, industriais e de renda urbana. Ambos são base 10 (ou próximos disso). E ambos têm entregado resultados sólidos.
Mas será que um é melhor que o outro? E o que dizer de outros fundos que, embora menos comentados, mantêm dividendos consistentes e podem ser grandes promessas no longo prazo?
Vamos aos números – e às opiniões.
GARE11: o fundo que zerou a vacância
O GARE11 é administrado pela Guardian Gestora e tem se destacado pela eficiência operacional. Atualmente, o fundo é negociado a cerca de R$ 8,15, com um DY (12M) de cerca de 12,25% e P/VP de 0,88 – ou seja, está sendo negociado com um desconto de 12% sobre o valor patrimonial.
Os números impressionam:
- Vacância: 0,00% – todos os imóveis estão locados e pagando.
- Patrimônio líquido: R$ 2,72 bilhões (Relatório Gerencial abril/2026).
- Valor patrimonial por cota: R$ 9,39.
- Liquidez diária: R$ 11,89 milhões – volume alto, fácil de entrar e sair.
- Base de cotistas: 522 mil.
O GARE11 tem um portfólio diversificado entre ativos logísticos e de renda urbana, com contratos atípicos de longo prazo (média de 10 anos) e inquilinos de primeira linha como GPA, Carrefour, Grupo Mateus, Air Liquide e Mercado Livre.
Pontos de atenção: O fundo cobra taxa de performance de 20% sobre o que exceder IPCA + 6% ao ano, o que pode impactar a rentabilidade líquida em anos de performance excepcional. Além disso, passou por uma grande emissão de R$ 1,27 bilhão recentemente, que pode diluir o dividendo por cota no curto prazo.
Lembrando que os dados, como cotações e indicadores, mudam diariamente. No momento da publicação deste artigo, as informações foram extraídas do Investidor 10.
GGRC11: solidez e escala
O GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) é outro gigante do segmento. Negociado a cerca de R$ 9,95, com DY (12M) de 12,23% e P/VP de 0,90, o fundo também negocia com desconto (10% abaixo do patrimônio).
Indicadores:
- Vacância: 0,19% – praticamente zero.
- Patrimônio líquido: R$ 2,36 bilhões.
- Valor patrimonial por cota: R$ 11,08.
- Liquidez diária: R$ 11,30 milhões.
- Base de cotistas: 356 mil.
O GGRC11 tem 35 imóveis e cerca de 710 mil m² de ABL, com foco em ativos logísticos e industriais. A taxa de administração é de 1,10% ao ano e o fundo não cobra taxa de performance – um ponto positivo para o cotista.
Pontos de atenção: O P/VP de 0,90 ainda é atrativo, mas o GARE11 está mais descontado (0,88). A liquidez do GARE11 também é ligeiramente maior.
Lembrando que os dados, como cotações e indicadores, mudam diariamente. No momento da publicação deste artigo, as informações foram extraídas do Investidor 10.
Comparativo rápido: GARE11 vs GGRC11
| Indicador | GARE11 | GGRC11 |
|---|---|---|
| Cotação | R$ 8,15 | R$ 9,95 |
| DY (12M) | ~12,25% | 12,20% |
| P/VP | 0,88 | 0,90 |
| Vacância | 0,00% | 0,19% |
| Patrimônio Líquido | R$ 2,72 bi | R$ 2,36 bi |
| VP/cota | R$ 9,39 | R$ 11,08 |
| Liquidez diária | R$ 11,89 M | R$ 11,30 M |
| Cotistas | 522 mil | 356 mil |
| Taxa de adm. | 0,94%–1,00% | 1,10% |
| Taxa de performance | 20% (IPCA + 6%) | Não cobra |
Ambos são excelentes opções. Se você prioriza desconto maior e vacância zero, o GARE11 leva vantagem. Se prefere simplicidade (sem taxa de performance) e maior escala de ABL, o GGRC11 é uma escolha sólida.
Os fundos que correm por fora: TEPP11, RBVA11 e CPSH11
Além dos dois gigantes, há três fundos que, embora menos comentados, mantêm dividendos consistentes e podem ser grandes promessas no longo prazo.
TEPP11 – Tellus Properties
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas focado em imóveis bem localizados com potencial de revitalização. O grande destaque é o dividendo: R$ 0,13 por cota, com DY de 13,93% e cotação de R$ 8,05.
- Vacância: 5,69% – subiu recentemente, mas ainda controlada.
- P/VP: 0,84 – o mais descontado do grupo, com desconto de 16%.
- Patrimônio líquido: R$ 475 milhões.
- É um fundo de tijolo com ativos concentrados em São Paulo.
Pontos de atenção: O segmento de lajes corporativas sofreu com o home office, mas a gestão tem feito um bom trabalho de reposicionamento. A vacância de 5,69% merece acompanhamento.
Lembrando que os dados, como cotações e indicadores, mudam diariamente. No momento da publicação deste artigo, as informações foram extraídas do Investidor 10.
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
O RBVA11 é um fundo de varejo de rua com 70 imóveis e 69 contratos de locação. O dividendo é de R$ 0,09 por cota, mantido desde dezembro de 2024 – o que dá previsibilidade ao fluxo de caixa.
- DY anualizado: 12,22%.
- Cotação: R$ 8,86.
- P/VP: 0,83 – também muito descontado.
- Patrimônio líquido: R$ 1,67 bilhão.
- Locatários: Caixa (19 contratos), Pão de Açúcar (8), Itaú, Renner, Panvel e Centauro.
- O fundo tem feito reciclagem ativa do portfólio: já são 32 vendas desde 2019, com lucro acumulado de R$ 104 milhões.
Pontos de atenção: O fundo ainda tem imóveis vagos, o que pressiona a rentabilidade no curto prazo. Mas a estratégia de reciclagem tem gerado resultados.
Lembrando que os dados, como cotações e indicadores, mudam diariamente. No momento da publicação deste artigo, as informações foram extraídas do Investidor 10.
CPSH11 – Capitânia Shoppings
O CPSH11 é um fundo de shoppings centers, com um portfólio de ativos de alta qualidade como Iguatemi Alphaville, Midway Mall e Shopping Parque Dom Pedro. O dividendo é de R$ 0,11 por cota, com DY de 13,35%.
- Cotação: em torno de R$ 10,03.
- P/VP: 0,86.
- Patrimônio líquido: R$ 1,42 bilhão.
- Captação recente: R$ 489 milhões para novas aquisições.
Pontos de atenção: O segmento de shoppings é mais sensível ao ciclo econômico, mas o CPSH11 tem focado em ativos dominantes e bem localizados.
Lembrando que os dados, como cotações e indicadores, mudam diariamente. No momento da publicação deste artigo, as informações foram extraídas do Investidor 10.
Quadro comparativo dos 5 fundos
| Fundo | Segmento | Cotação | Último Dividendo | DY (12M) | P/VP | Vacância | Patrimônio Líquido |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GARE11 | Híbrido (Log/RU) | R$ 8,15 | R$ 0,083 | ~12,0% | 0,88 | 0,00% | R$ 2,72 bi |
| GGRC11 | Logístico/Industrial | R$ 9,88 | R$ 0,10 | 12,23% | 0,90 | 0,19% | R$ 2,36 bi |
| TEPP11 | Lajes Corporativas | R$ 8,05 | R$ 0,13 | 13,93% | 0,84 | 5,69% | R$ 475 mi |
| RBVA11 | Varejo de Rua | R$ 8,86 | R$ 0,09 | 12,22% | 0,83 | ~6,5% | R$ 1,67 bi |
| CPSH11 | Shoppings | R$ 9,98 | R$ 0,11 | 13,35% | 0,86 | ~3% | R$ 1,42 bi |
Fontes: Investidor10, dados de mercado de 22/06/2026.
O que você precisa considerar antes de escolher
1. Perfil de risco: Se você é mais conservador, fundos com vacância zero (GARE11) e contratos atípicos longos (GARE11, GGRC11) oferecem mais previsibilidade. Se tem mais apetite a risco, o CPSH11 (shoppings) pode oferecer maior yield, mas com mais volatilidade.
2. Objetivos de investimento: Se busca renda passiva com pouco dinheiro, todos esses fundos são base 10 (ou próximos) – com poucas cotas você já começa a receber dividendos mensais. O TEPP11, com R$ 0,13 por cota, é o que paga o maior valor por cota entre os cinco.
3. Diversificação: Ter mais de um desses fundos na carteira pode reduzir riscos setoriais. Combine um híbrido (GARE11), um logístico (GGRC11) e um de varejo/shoppings (RBVA11 ou CPSH11) para equilibrar.
4. Acompanhamento: O mercado imobiliário é dinâmico. Acompanhe os relatórios gerenciais mensais – todos esses fundos divulgam regularmente. O GARE11, por exemplo, já teve grandes emissões e vendas de ativos que mudaram seu perfil.
Minha visão: GARE11 e GGRC11 são os melhores, mas cada um tem seu lugar
Depois de analisar os números, a minha conclusão é clara:
GARE11 e GGRC11 são, hoje, os dois melhores fundos base 10 do mercado de FIIs de tijolo. Ambos têm gestão competente, vacância controlada, DY atrativo e patrimônio sólido. A escolha entre eles é mais sobre perfil do que sobre qualidade.
Se eu tivesse que escolher um, o GARE11 se sobressai ligeiramente sobre o GGRC11 – pela vacância zero, pelo P/VP um pouco mais descontado e pela liquidez maior. Mas a diferença é pequena. O GGRC11, com sua taxa de administração mais alta, compensa com a ausência de taxa de performance e um portfólio de maior escala.
Mas não ignore os que correm por fora. TEPP11, RBVA11 e CPSH11 têm mostrado consistência e podem ser excelentes complementos para uma carteira diversificada. O TEPP11, com seu DY de 13,93% e P/VP de 0,84, é o mais descontado do grupo – pode ser uma oportunidade para quem acredita na recuperação do segmento de escritórios. O RBVA11, com seu P/VP de 0,83, é o mais barato em termos relativos. E o CPSH11 entrega o maior DY do grupo, com 13,35%.
E, olhando para o meu perfil, o TEPP11 é o que mais me chama a atenção pelo desconto, mas a vacância subiu – então vou continuar acompanhando antes de decidir.
O segredo não está em encontrar o “melhor fundo”. Está em entender seus objetivos, acompanhar os relatórios e não colocar todos os ovos na mesma cesta.
E lembre-se: investir com pouco é possível. Com R$ 50, R$ 100, você já pode começar a construir sua renda passiva mensal. O importante é começar.
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Aviso importante: Este artigo é uma análise com visão individual baseada em dados públicos e na experiência do autor. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de qualquer ativo. Cada investidor deve avaliar sua própria realidade e perfil de risco. Rentabilidade passada não garante retorno futuro. Fundos imobiliários não são garantidos pelo FGC.
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