Descubra Como o GARE11 Virou o Jogo: Dividendos, Caixa Forte e Zero Alavancagem e de Olho em Novos Imóveis

O que está acontecendo com os FIIs?

Você já percebeu como os fundos imobiliários estão ganhando espaço na conversa de bar, no almoço de família e até nas rodas de amigos que nunca ligaram para investimentos? Pois é, o cenário mudou. Com a queda gradual dos juros e o IFIX batendo recordes históricos, os FIIs deixaram de ser “coisa de especialista” e viraram alternativa real para quem busca renda mensal e previsibilidade.

E dentro desse universo, o GARE11 (Fundo Base 10 da Guardian Real Estate FII) tem chamado atenção. No mês passado, escrevi sobre como o fundo zerou sua alavancagem com a venda de 10 imóveis — se você não leu, recomendo fortemente conferir meu artigo anterior aqui. Agora, chegou a hora de analisar o relatório mais recente e entender como o fundo está se posicionando nessa nova fase.

1. O Novo Ciclo do GARE11

O relatório gerencial de outubro/novembro mostra que o fundo concluiu a venda dos 10 imóveis de renda urbana para o XPRI, gerido pela XP Asset. Essa operação trouxe lucro bruto de R$ 145 milhões, reduziu a alavancagem em R$ 356 milhões e ainda acrescentou R$ 68,5 milhões ao valor patrimonial.

Isso não é pouca coisa. É como se você tivesse uma dívida pesada no cartão de crédito e, de repente, conseguisse quitá-la vendendo ativos estratégicos, mas sem perder o fluxo de renda. Resultado: mais caixa, menos risco e mais previsibilidade.

Aprendizado pessoal: quando li esse relatório, percebi que muitas vezes subestimamos o poder de uma boa reciclagem de portfólio. É como na vida: abrir mão de algo pode ser o passo necessário para crescer.

2. Dividendos: O que o cotista realmente quer saber

Mudando de assunto, vamos ao ponto que mais interessa ao investidor: os dividendos. Em novembro o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota com pagamento em 05 de dezembro de 2025, mantendo o guidance entre R$ 0,083 e R$ 0,090 para os próximos meses. Isso equivale a um dividend yield de 11% ao ano, isento de imposto de renda.

Para o investidor pessoa física, isso significa que cada R$ 10 mil aplicados podem render cerca de R$ 900 por ano em dividendos. É como ter um aluguel mensal sem precisar lidar com inquilino, reforma ou dor de cabeça.

3. Portfólio: Diversificação e contratos blindados

Agora, olhando para a carteira, o GARE11 hoje tem 31 imóveis, todos locados com contratos atípicos e vacância zero. O portfólio está dividido em:

71% renda urbana (Carrefour, GPA, Grupo Mateus)
29% logística (ativos estratégicos em estados como RS, SP e MT)

Essa concentração em varejo alimentar pode parecer arriscada, mas pense comigo: quem deixa de ir ao supermercado? Mesmo em crise, as pessoas continuam comprando comida. É uma tese defensiva, que garante estabilidade.

Aprendizado pessoal: eu mesmo já questionei se não seria arriscado depender tanto de supermercados. Mas quando comparo com outros setores, vejo que é justamente essa previsibilidade que dá força ao fundo.

4. O Mercado de FIIs em Novembro

Saindo da análise interna e olhando para o cenário externo, o IFIX subiu 1,9% em novembro, acumulando alta de 17,5% em 2025. Isso mostra que o mercado está reprecificando os fundos diante da expectativa de cortes de juros.

Enquanto alguns FIIs ainda sofrem com vacância ou yields comprimidos, o GARE11 aparece como exceção: contratos longos, inquilinos de primeira linha e dividendos robustos. Não é à toa que analistas destacam o fundo como “posição singular” no mercado.

5. Reflexões e Provocações

Aqui vai minha opinião: o GARE11 está jogando um jogo diferente. Enquanto muitos fundos correm atrás de recompor portfólio ou lidar com vacância, ele já está com caixa forte e contratos blindados.

Mas atenção: não existe almoço grátis. A concentração em poucos inquilinos pode ser um risco. Se um grande player como Carrefour ou GPA enfrentar dificuldades, o impacto seria relevante. Por outro lado, esses são justamente os inquilinos mais resilientes do varejo alimentar. É como apostar em times grandes: podem até perder um jogo, mas dificilmente caem para a segunda divisão.

6. A 7ª Emissão de Cotas: quanto arrecadou

Segundo o relatório, a 7ª emissão de cotas do GARE11 já captou cerca de R$ 684 milhões. Esse montante foi estruturado de forma coordenada com a venda dos 10 imóveis de renda urbana para o fundo XPRI.

Parte desse dinheiro já foi usada em aquisições: dois imóveis da rede Desco Atacado, no Rio Grande do Sul, comprados por R$ 32,3 milhões a um cap rate de 10,2%, sem alavancagem.
Outra parte reforça o colchão de disponibilidades, ou seja, caixa líquido para dar segurança e flexibilidade ao fundo.

Esse valor arrecadado mostra confiança do mercado na tese do GARE11 e dá munição para a gestora avançar em novas compras.

7. De olho em novos portfólios

O relatório deixa claro que o fundo não quer ficar “refém” de poucos inquilinos. Hoje, cerca de 70% da receita vem de renda urbana, principalmente de grandes redes como Carrefour, GPA e Grupo Mateus. Essa concentração é defensiva, mas também cria dependência.

Por isso, a gestora sinaliza que está de olho em novos portfólios e imóveis para diversificar ainda mais. A ideia é:

Reduzir a dependência de supermercados e varejo alimentar.
Ampliar a presença logística, que hoje representa 29% da receita.
Buscar ativos com contratos longos e previsíveis, mantendo o DNA de estabilidade do fundo.

8- Minha análise

Esse movimento é inteligente. O fundo já mostrou disciplina ao vender ativos e zerar alavancagem. Agora, com caixa reforçado pela 7ª emissão, tem espaço para recompor o portfólio com ativos estratégicos.

É como se o GARE11 tivesse feito uma faxina: vendeu imóveis, quitou dívidas e agora está com dinheiro na mão para escolher novas oportunidades. O próximo passo será crucial: se conseguir diversificar sem perder qualidade, pode reduzir riscos e aumentar ainda mais a atratividade para os cotistas.

Aprendizado pessoal: lendo esse relatório, percebi que diversificação não é só uma palavra bonita em finanças. É literalmente o que separa um portfólio resiliente de um portfólio vulnerável.

O GARE11 mostra que é possível virar o jogo em um mercado competitivo. Com caixa forte, contratos blindados e dividendos robustos, o fundo se posiciona como referência entre os FIIs de tijolo. Para o investidor que busca previsibilidade e bons rendimentos, ele merece atenção especial.

FAQ: Perguntas Frequentes sobre o GARE11

O fundo ainda tem dívidas?
Não. Após a venda dos 10 imóveis, o GARE11 zerou a alavancagem líquida.

Quanto rende por mês na prática?
Em outubro foram R$ 0,083 por cota. Se você tem 1.000 cotas, recebeu R$ 83 líquidos.

E se um grande inquilino sair?
Os contratos são atípicos, com multa integral. Isso protege o fundo contra rescisões repentinas.

Vale a pena entrar agora ou esperar?
Depende do seu perfil. Se busca renda estável, pode ser interessante. Se procura valorização rápida, talvez prefira outros FIIs.

Onde encontro mais análises detalhadas?
No meu artigo anterior sobre a venda dos 10 imóveis aqui.

Disclaimer Este conteúdo reflete minha análise e opinião pessoal sobre o relatório do GARE11. Não se trata de recomendação de compra ou venda de ativos. Investir em fundos imobiliários envolve riscos, e cada decisão deve ser avaliada de acordo com o perfil e objetivos de cada investidor. Use este texto como ponto de partida para reflexão, não como destino final.