GARE11 O Fundo Imobiliário Que Compra, Vende e Ainda Distribui Renda Todo Mês.

Se você acompanha o universo dos FIIs, já deve ter ouvido falar do GARE11 um dos melhores fundos imobiliários base 10. Se não ouviu, talvez esteja investindo em LCIs e LCAs achando que ainda são isentas de IR (spoiler: não serão mais a partir de 2026). Mas voltando ao que interessa: o GARE11 é um fundo imobiliário de renda urbana e logística, gerido pela Guardian Gestora, com mais de 396 mil cotistas e um portfólio de 41 imóveis espalhados por 14 estados brasileiros.

📊 Visão geral do fundo: números que falam por si

Segundo o relatório gerencial de agosto de 2025, o GARE11 apresenta:

• Valor patrimonial total: R$ 1,44 bilhões
• Dividend yield anualizado: 11,03%
• Vacância física e financeira: 0% (sim, zero mesmo — nem vaga de garagem sobrando)
• WAULT (prazo médio dos contratos): 12,2 anos
• Liquidez diária: R$ 9,04 milhões
• Preço da cota: R$ 9,03
• Valor patrimonial por cota: R$ 9,24
• Múltiplo P/VP: 0,97x

Ou seja, o fundo está sendo negociado com leve desconto em relação ao seu valor patrimonial. Para quem gosta de pechincha, pode ser um prato cheio — ou pelo menos uma entrada.

💰 Venda de ativos: quando vender é sinal de inteligência

Em agosto, o GARE11 concluiu a venda de 10 imóveis para o fundo XPRI, gerido pela XP Asset. A operação envolveu lojas do Grupo Mateus e do Pão de Açúcar, com valor total de R$ 485,5 milhões, gerando um lucro bruto estimado de R$ 156 milhões — ou R$ 1,06 por cota, segundo o portal Suno Notícias.

Além do lucro, a venda permitiu uma redução de R$ 360 milhões na alavancagem e reforço de R$ 131 milhões em caixa. E como se não bastasse, o fundo ainda comprou as cotas subordinadas do fundo comprador, garantindo participação nos lucros futuros. É como vender o carro e ainda ficar com a chave reserva — só que com IPCA+20% de rentabilidade alvo.

🏗️ Aquisição de novos imóveis: reposição com estratégia

Logo após a venda, o fundo anunciou a compra de dois imóveis no Rio Grande do Sul, locados à Desco Atacado, por R$ 32,3 milhões, com cap rate de 10,2%. A operação foi feita sem alavancagem, reforçando o compromisso com a saúde financeira do fundo, como destacou o Seu Dinheiro.

Os contratos são do tipo atípico, com prazo de 15 anos e reajuste anual pelo IPCA. Ou seja, o fundo garante previsibilidade e proteção contra inflação — o sonho de qualquer investidor que já viu o preço do arroz subir mais que a cota do Tesouro Selic.

📈 Distribuição de dividendos: o pão nosso de cada mês

Em agosto, o GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota, mantendo o guidance entre R$ 0,083 e R$ 0,090 para os próximos meses. Com isso, o fundo entrega um dividend yield anualizado de 11,03%, isento de IR para pessoas físicas. Sim, você leu certo: isento. E não, isso não é pegadinha — pelo menos até que o Congresso resolva mexer nisso também.

🤔 Dúvidas comuns sobre o GARE11

1. O GARE11 vai ser afetado pela MP 1.303/2025?
Não diretamente. A MP propõe tributação de LCIs, LCAs, criptomoedas e unificação de IR para ações e CDBs, mas mantém a isenção para FIIs e Fiagros, desde que tenham mais de 100 cotistas — o que o GARE11 tem de sobra.

2. O fundo está muito alavancado?
Não mais. Com a venda dos imóveis e a 7ª emissão de cotas, o GARE11 está em trajetória de alavancagem líquida próxima de zero, segundo o relatório gerencial.

3. Os imóveis são bons?
Sim. Todos os contratos são atípicos, com multa integral em caso de rescisão, e os inquilinos incluem Carrefour, Grupo Mateus, Pão de Açúcar, Air Liquide e Desco — empresas sólidas e com bom histórico de pagamento.

4. O fundo é só de renda urbana?
Não. O portfólio é híbrido, com 75% em renda urbana e 25% em logística, distribuídos em 14 estados e mais de 524 mil m² de ABL.

5. Vale a pena investir?
Ah, essa é a pergunta de um milhão de reais — ou pelo menos de R$ 9,03 por cota. Mas calma, vamos falar disso no final.

🧠 Comparação com outros FIIs

Em termos de dividend yield, o GARE11 está entre os líderes do IFIX. Com vacância zero, contratos longos e gestão ativa, o fundo se destaca frente a outros FIIs de tijolo que enfrentam inadimplência ou renegociação de contratos.

Além disso, a liquidez diária de R$ 9 milhões permite entrada e saída com facilidade — algo que nem todo FII oferece. E com mais de 396 mil cotistas, o fundo tem base sólida e diversificada.

🗣️ Minha opinião editorial

O GARE11 parece aquele aluno que tira nota alta, participa da aula, entrega os trabalhos no prazo e ainda ajuda os colegas. Enquanto outros fundos estão tentando entender o que é cap rate, o GARE já está vendendo, comprando, distribuindo e planejando o próximo passo.

Mas calma lá: isso não significa que ele é perfeito. Como todo FII, está sujeito a riscos de mercado, mudanças regulatórias e, claro, decisões políticas que podem transformar isenção em tributação com uma canetada. Afinal, no Brasil, até o pão de queijo pode virar ativo tributável.

📣 GARE11 é um fundo que merece atenção

Com gestão ativa, portfólio robusto, distribuição consistente e estratégia clara, o GARE11 se posiciona como um dos FIIs mais interessantes do mercado atual. A venda de ativos com lucro, a redução da alavancagem e a aquisição de imóveis com contratos longos mostram que o fundo não está apenas reagindo — está construindo valor.

Se você busca renda passiva, previsibilidade e diversificação, o GARE11 pode ser uma boa opção para estudo. Mas lembre-se: investir exige análise, paciência e, às vezes, nervos de aço — especialmente quando o Congresso resolve brincar de reformar o sistema tributário.

⚠️ Disclaimer

Este artigo tem caráter educativo e informativo. Não constitui recomendação de compra, manutenção ou venda de ativos. Antes de investir, consulte um profissional autorizado e avalie sua tolerância ao risco, objetivos financeiros e perfil de investidor.

Claro! Aqui estão as três fontes configuradas profissionalmente para você adicionar ao final do seu artigo sobre o GARE11:

Fontes consultadas:

1. Suno Notícias
   Suno Research. “GARE11 conclui venda de imóveis e reduz alavancagem.” Publicado em 5 de setembro de 2025.
   Disponível em: https://www.suno.com.br/noticias/gare11-conclui-venda-reduz-alavancagem
   Acesso em: 8 de outubro de 2025.
2. Seu Dinheiro
   Redação Seu Dinheiro. “FII GARE11 anuncia compra de dois imóveis por R$ 32,3 milhões.” Publicado em 7 de setembro de 2025.
   Disponível em: https://www.seudinheiro.com/2025/bolsa-dolar/fundo-imobiliario-gare11-anuncia-compra-de-dois-imoveis-por-r-323-milhoes-confira-os-detalhes-da-operacao-davs
   Acesso em: 8 de outubro de 2025.
3. Relatório Gerencial GARE11 – Guardian Real Estate FII
   Guardian Gestora. “Relatório Gerencial GARE11 – Agosto 2025.” Documento oficial com dados operacionais, movimentações estratégicas e distribuição de resultados.
   Disponível na página do fundo na B3: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos/fundos-imobiliarios/gare11.htm
   Acesso em: 8 de outubro de 2025.