Atualizado em / Por Anderson Nascimento
Os fundos imobiliários com cotas baratas — também conhecidos como FIIs base 10 — têm ganhado destaque entre investidores que buscam diversificar seus portfólios com menor custo de entrada. Com cotas negociadas abaixo de R$10, esses fundos oferecem oportunidades interessantes para quem deseja começar a investir em imóveis sem precisar de grandes aportes.
Neste artigo, você vai conhecer quatro fundos imobiliários com cotas baratas que estão sendo negociados abaixo de R$ 10 e que merecem atenção. A análise considera indicadores como dividend yield, P/VP, liquidez, vacância e estratégia de longo prazo.
1. CPSH11 – Capitania Shoppings FII
O CPSH11 é um fundo imobiliário focado em shopping centers, negociado atualmente por R$ 10,60 por cota.
Principais indicadores:
- Dividend Yield (12 meses): 12,45%
- P/VP: 0,91 — negociado abaixo do valor patrimonial
- Liquidez: Média diária superior a R$ 4 milhões
- Vacância Física: 4,7%, com taxa de ocupação de 95,6%
O portfólio inclui 10 shoppings em estados como São Paulo, Ceará, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro. O fundo tem apresentado crescimento nas vendas por metro quadrado e resultados operacionais consistentes.
Ponto de atenção:
A alavancagem é elevada — cerca de R$ 134 milhões em dívidas — e ainda não há um cronograma claro de pagamento. Segundo o BTG Pactual, o fundo precisa melhorar a gestão da dívida para manter a atratividade. Por este motivo, este fundo está com um risco elevado e deve ser estudado ao máximo.
2. GGRC11 – GGR Covepi Renda FII
O GGRC11 é um fundo do setor logístico e industrial, negociado por R$ 9,93 por cota.
Principais indicadores:
- Dividend Yield (12 meses): 12,07%
- P/VP: 0,88 — bom desconto sobre o valor patrimonial
- Liquidez: Média diária de R$ 2 milhões
- Vacância Física: 0% — todos os imóveis ocupados
Com um patrimônio líquido de R$ 1,38 bilhão, o fundo possui 29 imóveis e contratos de aluguel reajustados pelo IPCA. Cerca de 47% dos contratos vencem após 2030, o que garante maior estabilidade.
Ponto de atenção:
Apesar da alavancagem moderada (cerca de 20% do patrimônio), o fundo enfrenta desafios operacionais. Segundo o Investidor de FIIs, há perspectivas mistas para 2025, com necessidade de ajustes na gestão.
3. BBIG11 – BB Premium Malls FII
O BBIG11 é um fundo voltado para o setor de shoppings, negociado por R$ 6,94 por cota.
Principais indicadores:
- Dividend Yield (12 meses): 14,35%
- P/VP: 0,70 — negociado com bom desconto
- Liquidez: Média diária de R$ 1,1 milhão
- Patrimônio líquido: R$ 989 milhões
O fundo possui atualmente o Shopping Rio Sul, na Zona Sul do Rio de Janeiro, voltado para o público de alta renda. Em 2025, está prevista a aquisição de participação em dois shoppings de São Paulo: Pátio Paulista e Pátio Indianópolis.
Ponto de atenção:
Segundo o Estadão E-Investidor, o fundo acumulou queda de 22% nas cotas em 2025, o que levanta dúvidas sobre sua valorização no curto prazo.
4. GARE11 – Guardian Logística e Renda Urbana
O GARE11 é um fundo híbrido com foco em galpões logísticos e imóveis comerciais. Está sendo negociado por R$ 8,94 por cota.
Principais indicadores:
- Dividend Yield (12 meses): 11,25%
- P/VP: 0,95 — próximo ao valor patrimonial
- Patrimônio líquido: R$ 2,06 bilhões
- Cotistas: Mais de 407 mil
Em novembro de 2024, o fundo adquiriu 15 imóveis do Grupo Carrefour, totalizando R$ 725 milhões em investimentos. Essa movimentação reforça a estratégia de diversificação e crescimento do portfólio.
O GARE11 hoje está sem dívidas porque vendeu parte do portfólio em 2025 e usou os recursos para quitar a alavancagem. Isso fortaleceu sua posição e garantiu maior estabilidade para os cotistas.
Ponto de atenção:
Segundo o Canal Informe Público, o fundo está bem posicionado para aproveitar oportunidades no setor logístico, mas precisa manter eficiência operacional para sustentar os rendimentos.
Comparativo dos FIIs base 10
| Fundo | Setor | Preço (R$) | Dividend Yield | P/VP | Vacância | Destaque Principal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CPSH11 | Shopping | 10,60 | 12,45% | 0,91 | 4,7% | Portfólio sólido, boa liquidez |
| GGRC11 | Logística | 9,91 | 12,07% | 0,69 | 0% | Contratos longos e reajuste pelo IPCA |
| BBIG11 | Shopping | 6,92 | 14,35% | 0,70 | — | Potencial de expansão em 2025 |
| GARE11 | Logística | 9,02 | 11,25% | 0,95 | — | Aquisição de imóveis do Carrefour |
Essas informações foram retiradas do site Status Invest. Com exceção do BBIG11, todos os fundos já estão na casa do bilhão, o que evidencia o crescimento expressivo de seus portfólios e transmite maior segurança aos investidores. Além disso, as cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial (VP), o que reforça o potencial de valorização no longo prazo.
FIIs base 10 são acessíveis — mas exigem estudo
Na minha opinião, fundos imobiliários de base 10 são uma excelente porta de entrada para quem deseja investir com pouco. Mas isso não significa que sejam fáceis ou isentos de risco.
Cada fundo tem suas particularidades — e entender o portfólio, os contratos, a vacância e a alavancagem é essencial para tomar boas decisões.
Se você está começando, estude os relatórios gerenciais, acompanhe os comunicados e defina seus objetivos financeiros. Investir com consciência é o que transforma cotas baratas em patrimônio de verdade.
Disclaimer
Este conteúdo tem caráter educacional e informativo. As informações apresentadas refletem dados públicos disponíveis até a data de atualização (21/11/2025) e não constituem recomendação de investimento. Antes de tomar qualquer decisão financeira, consulte um profissional habilitado e analise os relatórios oficiais dos fundos mencionados. Investimentos envolvem riscos e podem não ser adequados para todos os perfis.