Investir em fundos imobiliários pode ser uma alternativa atrativa para quem busca diversificação e bons rendimentos. O VGHF11 é um desses fundos que recentemente chamou atenção por estar sendo negociado em suas mínimas históricas. Neste artigo, vamos analisar os principais pontos do último relatório gerencial de novembro de 2024, destacando indicadores, estratégias e perspectivas futuras para esse fundo.
Cotção Atual e P/VP
Atualmente, o VGHF11 está sendo negociado por R$ 7,10, o menor preço registrado nos últimos 12 meses. Com um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,79, isso indica que o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial, sugerindo um desconto significativo.
- P/VP de Referência: Segundo o último relatório, o valor justo com base no P/VP seria de R$ 8,86, implicando em um potencial de valorização de 26%.
- Outras Análises de Preço Justo: Usando modelos como o de Gordon, o preço teto do fundo pode chegar a R$ 10,00, enquanto a metodologia de Bazin aponta um valor de R$ 16,63.
Isso demonstra que, mesmo em um cenário de baixa, o fundo ainda pode apresentar oportunidades interessantes para investidores com foco no longo prazo, faça sua própia análise.
Rendimentos e Sustentabilidade
O rendimento do VGHF11 tem sido consistente ao longo de 2024, com distribuições entre R$ 0,08 e R$ 0,09 por cota. No mês de novembro, o rendimento foi de R$ 0,09, mantendo-se no patamar esperado pelos cotistas.
- Receitas e Despesas:
- Receita total em novembro: R$ 16,34 milhões.
- Despesas totais: R$ 1,55 milhão.
- Valor distribuído em rendimentos: R$ 14,82 milhões.
Apesar de uma leve diferença entre o valor gerado e o distribuído, o fundo conseguiu manter o patamar dos rendimentos, utilizando um resultado acumulado a distribuir de R$ 2,43 milhões como suporte.
Estratégias de Alocação
O VGHF11 possui uma estratégia diversificada, com seu portfólio distribuído em 151 ativos diferentes. As principais alocações incluem:
- CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários): Representam 49,6% do patrimônio.
- Fundos Imobiliários: Compõem 42,6% do total.
- SPEs: Participação de 5,6%.
- Fíducias e Ações: Cerca de 1,1% cada.
Essa diversificação reduz os riscos de concentração e permite ao fundo capturar oportunidades em diversos segmentos.
O fundo já vinha apresentando quedas há alguns meses, reflexo de movimentações realizadas pela gestora que investiu em outros fundos da própria casa, gerando dúvidas sobre sua transparência. Essa estratégia levantou especulações sobre possíveis conflitos de interesse, um ponto crítico em operações desse tipo.
A principal preocupação reside na possibilidade de a gestão do fundo vendedor dispor de informações privilegiadas sobre o fundo comprador, podendo tomar decisões que favoreçam um em detrimento do outro. Esse fato, derrubou sua cotação, depois teve outra notícia de inadimplência junto com redução de dividendos, e para piorar agora estamos num cilco de alte de juros, isso tudo, faz com que a conta desabe e bate o preço histórico mínimo de R$ 6,90 no dia de hoje.
Movimentações Recentes
Em novembro, o fundo adquiriu R$ 14,5 milhões em cotas de fundos imobiliários e novos CRIs indexados ao IPCA, enquanto vendeu CRIs atrelados ao CDI. Essas movimentações mostram uma gestão ativa, buscando aproveitar quedas do mercado para adquirir ativos descontados.
- Fundos adquiridos: MCC11, XPC11, RECR11, CORE11, BTCR11.
Riscos e Desafios
Apesar de seu desempenho atrativo, o VGHF11 enfrenta desafios relacionados à exposição a CRIs com problemas de inadimplência. Atualmente, os casos mais relevantes incluem:
- CRI Celina: Representa 1,4% do patrimônio. Negociações para solução estão em andamento.
- CRI Guagiru: Com 0,8% do patrimônio, a gestão está em processo avançado de venda dos terrenos relacionados.
Embora esses eventos representem uma pequena fração do total, são elementos a serem monitorados pelos investidores.
Perspectivas Futuras
A tendência de alta no CDI e no IPCA favorece o desempenho do fundo, uma vez que 41,3% dos CRIs estão indexados ao CDI. Além disso, quase 50% do patrimônio investido em CRIs reforça a possibilidade de sustentação dos rendimentos.
- Segmentos em Destaque: O fundo investe principalmente em CRIs ligados a setores residenciais, mas também inclui exposições a escritórios, shoppings, infraestrutura e logística.
Vale a Pena Investir no VGHF11?
O VGHF11 apresenta um perfil atrativo para investidores que buscam diversificação e renda passiva. Tem já um histórico de resiliência na distribuição de dividendos, seu desconto atual no mercado e a capacidade de gestão em manter rendimentos consistentes fazem dele uma opção a ser considerada. No entanto, é essencial avaliar os riscos associados à inadimplência de CRIs e à dependência de movimentos macroeconômicos, como as taxas CDI e IPCA.
Como sempre, estude bem antes de investir e avalie se o VGHF11 se encaixa nos seus objetivos financeiros.