O VGHF11 é um dos maiores fundos imobiliários (FIIs) do Brasil em número de cotistas. Com uma base sólida de investidores, ele frequentemente chama atenção pela sua estratégia híbrida e pelas oportunidades de investimento em ativos de crédito (CRI) e cotas de outros FIIs. No entanto, apesar da sua relevância, o fundo enfrenta desafios importantes, principalmente relacionados ao crescimento de rendimentos por cota.
No último relatório gerencial divulgado em março de 2025, algumas movimentações chamaram atenção do mercado e dos investidores atentos à performance futura do fundo.
Preço das cotas e valuation o desconto persiste
O VGHF11 está sendo negociado a R$ 7,52, apresentando um deságio de aproximadamente 11% sobre seu valor patrimonial (P/VPA de 0,89). Essa desvalorização das cotas coloca o fundo como uma possível oportunidade de entrada, mas exige cautela por parte dos investidores, principalmente ao se analisar a estrutura atual do portfólio e os riscos envolvidos.
A oscilação das cotas nos últimos meses também ilustra uma dificuldade de recuperação: após atingir sua mínima de R$ 6,61 em dezembro de 2024, o fundo ainda luta para voltar à faixa de R$ 8,50 a R$ 9,00.
Alocação total e estratégia: 100% investido, mas com concentração preocupante
No fechamento de março de 2025, o fundo estava com 100% de seu patrimônio líquido alocado em ativos-alvo, o que totaliza R$ 1,390 bilhão distribuídos em 148 ativos. Essa característica mostra um fundo bem ativo, sem caixa disponível no momento — o que indica que toda geração de receita depende exclusivamente do desempenho dos ativos investidos.
O portfólio do VGHF11 é dividido entre duas estratégias principais:
- 55,9% alocados na estratégia de renda, focada em geração constante de fluxo de caixa.
- 44,1% na estratégia de valorização, buscando ganho de capital no longo prazo.
Contudo, essa divisão traz uma concentração elevada em cotas de outros FIIs, o que pode limitar o crescimento dos rendimentos mensais.
Exposição excessiva em cotas de FIIs um ponto negativo?
Atualmente, 45,7% do patrimônio está investido em cotas de outros fundos imobiliários, enquanto 46,6% está aplicado em CRIs. Esse equilíbrio seria saudável se os fundos investidos estivessem performando bem ou distribuindo bons dividendos. No entanto, o excesso dessa exposição compromete a capacidade do fundo de aumentar seus próprios rendimentos, já que:
- Nem todos os FIIs estão em bom momento.
- Muitos estão abaixo do valor patrimonial.
- A geração de receita fica aquém do esperado.
Se o fundo reduzisse essa exposição para cerca de 20% e aumentasse a alocação em CRIs indexados ao CDI, os rendimentos mensais poderiam ser significativamente maiores.
Rendimentos distribuídos e sustentabilidade
Em março de 2025, o fundo distribuiu R$ 14,82 milhões em dividendos, equivalente a R$ 0,09 por cota, mantendo o patamar anterior. No entanto, o resultado líquido do mês foi de apenas R$ 11,94 milhões, o que revela que parte dos dividendos foi paga com o uso de resultado acumulado.
Atualmente, o fundo ainda possui um resultado acumulado de R$ 2,82 milhões, ou R$ 0,02 por cota, o que ainda permite alguma manutenção temporária dos rendimentos atuais. No entanto, sem melhora nas receitas mensais ou estratégias de ganho de capital, essa reserva poderá acabar nos próximos meses.
Problemas com inadimplência CRIs em situação crítica
Dois ativos problemáticos foram destacados:
1. CRI da Celina
- Continua em situação de calote.
- Sem prazo estimado para resolução.
- Exposição pequena: cerca de 1% do PL.
2. CRI da Guagueruz
- Inadimplente, mas com garantia real em dois terrenos.
- Venda está condicionada à diligência ambiental.
- Há expectativa de recuperação parcial dos valores.
Esses casos não comprometem gravemente o fundo no momento, mas indicam riscos recorrentes na carteira de crédito.
Concentração em CRIs de uma mesma empresa alerta ligado
Outro ponto que merece atenção é a concentração excessiva de CRIs da construtora RB. Ao somar os ativos da empresa no portfólio, o total ultrapassa 10% do patrimônio líquido, o que vai contra a ideia de diversificação prudente e aumenta o risco de crédito concentrado.
Essa concentração é ainda mais preocupante considerando o cenário atual de incerteza no setor da construção civil.
Uso estratégico de CRIs indexados ao CDI uma oportunidade perdida
Apesar de um cenário macroeconômico com a taxa Selic a 14,25% ao ano, o fundo não aproveitou essa janela para reforçar sua carteira com CRIs atrelados ao CDI. Atualmente, apenas 48% dos CRIs seguem esse indexador, o que reduz a receita potencial em um cenário onde fundos que fizeram esse movimento colhem frutos maiores.
Essa falha na alocação estratégica compromete o crescimento dos rendimentos, especialmente num contexto onde muitos investidores buscam proteção contra a inflação e rentabilidade atrativa.
Projeção de dividendos do VGHF11 para os próximos meses
Vamos fazer uma projeção realista com base no cenário atual:
Cenário Base:
- Receita mensal média: R$ 14,8 milhões.
- Resultado líquido mensal: R$ 11,9 milhões.
- Resultado acumulado: R$ 2,8 milhões.
- Total de cotas: ~164 milhões (estimado).
Estimativa de distribuição:
- Manutenção dos R$ 0,09 por cota é possível por mais 2 a 3 meses, utilizando o resultado acumulado.
- Após isso, se a geração líquida continuar abaixo da distribuição, há dois caminhos:
- Redução de dividendos para R$ 0,07 ou R$ 0,08 por cota.
- Venda de cotas de outros FIIs para realizar lucro — medida arriscada, dado que muitos estão abaixo do valor patrimonial.
Projeção conservadora até o final de 2025:
- Média de dividendos por cota entre R$ 0,07 a R$ 0,09.
- Rentabilidade mensal entre 0,9% e 1,2% ao mês, com base no preço atual da cota.
- Para dividendos subirem acima de R$ 0,10 por cota, o fundo precisaria:
- Reduzir exposição em FIIs.
- Reinvestir em CRIs com CDI elevado.
- Melhorar eficiência operacional e reduzir despesas.
Vale a pena investir no VGHF11 agora?
O VGHF11 apresenta oportunidades e riscos claros. Com cotas em deságio e estrutura consolidada, pode ser uma boa aposta para investidores de perfil mais tolerante a riscos. No entanto, a atual gestão tem deixado passar boas chances de otimização da carteira, o que limita o crescimento dos dividendos.
Pontos a considerar antes de investir:
✅ Pontos positivos:
- Fundo com muitos cotistas e liquidez.
- Portfólio diversificado (em número de ativos).
- Resultado acumulado ainda permite manter dividendos no curto prazo.
❌ Pontos de atenção:
- Exposição elevada a cotas de outros FIIs.
- Pouca alocação em CRIs indexados ao CDI.
- Inadimplência em alguns ativos.
- Concentração preocupante em uma única empresa.
O que esperar do VGHF11 em 2025
O VGHF11 é um fundo com grande potencial, mas que no momento enfrenta obstáculos que limitam seu desempenho em termos de dividendos. A falta de uma gestão mais agressiva em aproveitar o ciclo de juros altos acabou freando sua geração de receita.
Para o investidor, a chave está em monitorar de perto os próximos relatórios gerenciais, prestando atenção especial à:
- Reavaliação da carteira de FIIs.
- Ações para reduzir a inadimplência.
- Possível realocação em CRIs mais rentáveis.
Se houver uma mudança na condução estratégica do fundo, ele poderá se destacar novamente. Caso contrário, os dividendos devem se manter estáveis ou até mesmo recuar, frustrando as expectativas de quem espera aumentos significativos nos próximos meses.