Enquanto muitos investidores ainda discutem “qual FII vai pagar mais no próximo mês”, o ALZR11 segue jogando outro jogo — o jogo da previsibilidade de longo prazo. E é exatamente isso que torna a 8ª oferta pública de cotas tão relevante no atual cenário econômico, marcado por juros ainda elevados, incertezas fiscais e seletividade extrema do mercado.
Aqui não estamos falando de promessas vazias nem de “viradas milagrosas”. Estamos falando de contratos atípicos longos, locatários de altíssimo crédito e uma gestão que claramente prefere crescer devagar e bem, em vez de rápido e frágil.
Se você quer entender o que exatamente está sendo ofertado, quanto o fundo pretende captar, para quê e o que o relatório mais recente revela sobre o momento do ALZR11, vem comigo. Essa análise é para quem pensa como investidor — não como apostador.
A nova oferta pública do ALZR11: o que está realmente em jogo
A 8ª Emissão de Cotas do ALZR11 foi oficialmente anunciada em 12 de janeiro de 2026, após aprovação dos cotistas em consulta formal encerrada em 17/10/2025 .
Data de início da oferta
- 12 de janeiro de 2026
Valor pretendido na captação
- Até R$ 528 milhões, desconsiderando a taxa de distribuição primária
Quantidade de novas cotas
- 50 milhões de cotas
Preço por cota
- R$ 10,56 (preço de subscrição)
- R$ 0,09 (taxa mínima de emissão)
- Total: R$ 10,65 por cota
Objetivo da oferta
Os recursos captados serão destinados à aquisição de ativos imobiliários alinhados à política do fundo, com foco em:
- Contratos de locação atípicos
- Estruturas Built-to-Suit (BTS) e Sale & Leaseback
- Ativos de alta qualidade creditícia e contratos longos
Minha leitura aqui é clara: não se trata de “crescer por crescer”. A oferta existe para substituir caixa e fundos de liquidez por imóveis que geram renda previsível e protegida pela inflação. Além de Parte dos recursos captados pode ser utilizada para amortizar dívidas caras ou quitar parcelas de aquisições recentes (como os ativos do portfólio OBA e Mercado Livre), reduzindo o risco financeiro, ou seja alavancagem do fundo estava em torno de 30% a 38% em dezembro 2025.
Encerramento da oferta
O encerramento ocorrerá conforme o cronograma oficial da distribuição, podendo ser antecipado caso o volume total seja integralmente subscrito, como é padrão em ofertas públicas desse tipo .
Relatório mensal: o que realmente importa no ALZR11 hoje
Agora vem a parte que, na minha opinião, separa o investidor maduro do iniciante apressado.
1. Vacância zero (e isso não é trivial)
O ALZR11 encerrou dezembro de 2025 com:
- Vacância física: 0%
- Vacância financeira: 0%
Num mercado onde muitos FIIs ainda sofrem para ocupar imóveis, isso é um ativo invisível, mas extremamente poderoso.
2. Contratos atípicos: o verdadeiro colchão de segurança
Praticamente 100% dos contratos do fundo são atípicos, o que significa:
- Multas elevadas em caso de rescisão
- Impossibilidade de revisão unilateral
- Fluxo de caixa previsível por anos (e às vezes décadas)
Esse detalhe sozinho já muda completamente o perfil de risco do fundo.
3. A aquisição do Fleury: um movimento cirúrgico
Um dos destaques do relatório foi a aquisição do Laboratório Diagnóstico Fleury, em Campinas (SP) — um ativo Built-to-Suit, localizado em uma das regiões mais valorizadas do interior paulista .
Alguns pontos que chamam atenção:
- Contrato atípico com prazo mínimo de 15 anos
- Yield on Cost de aproximadamente 10,2% ao ano
- Locatário com perfil de crédito excepcional
- Impacto estimado de R$ 0,02 por cota/mês no primeiro ano
Aqui não tem “tiro no escuro”. Tem planejamento.
4. Endividamento sob controle (e caixa confortável)
O relatório mostra que o fundo possui:
- R$ 205,7 milhões em caixa e valores mobiliários
- Capacidade de cobrir cerca de 5 anos de obrigações futuras, incluindo CRIs e aquisições parceladas
- Dívidas de 504 milhões a serem pagas até 2041.
Isso dá tranquilidade tanto para atravessar ciclos econômicos quanto para aproveitar oportunidades.
5. Crescimento consistente da base de cotistas
O ALZR11 fechou dezembro com aproximadamente 179 mil cotistas, mantendo crescimento mesmo em um período difícil para os FIIs .
Isso mostra algo simples, mas poderoso: confiança do investidor no projeto de longo prazo.
Opinião direta: o ALZR11 não é para quem busca emoção
E isso é um elogio.
O ALZR11 não é o fundo que vai “dobrar dividendos do nada”. Ele é o fundo que:
- Entrega renda estável
- Protege contra inflação
- Dorme tranquilo em cenários turbulentos
Se você entende que investir não é entretenimento, mas construção de patrimônio, essa oferta faz sentido não pelo preço da cota, mas pela qualidade do que está sendo comprado.
Crescer com método ainda é a estratégia mais subestimada
A nova oferta pública do ALZR11 não é barulhenta, não promete milagres e não tenta seduzir pelo curto prazo. E justamente por isso ela merece atenção.
Em um mercado cada vez mais polarizado entre risco excessivo e conservadorismo improdutivo, o ALZR11 segue ocupando um espaço raro: renda previsível com crescimento estruturado.
Se você busca emoção, esse fundo talvez não seja para você.
Mas se busca consistência, disciplina e visão de longo prazo, vale — no mínimo — estudar com carinho essa oferta.
E, como sempre digo: investir bem não é sobre acertar o próximo mês, é sobre sobreviver e prosperar nos próximos anos.
Disclaimer: Este conteúdo tem caráter informativo e opinativo, não constitui recomendação de investimento. Avalie seu perfil e consulte um profissional antes de investir.
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