GARE11 vale a pena em 2026? O que o relatório de abril revela (e a dívida que ainda incomoda)

O GARE11 melhorou muito, mas ainda carrega um risco que não dá pra ignorar: a dívida. Eu vejo potencial, mas não é fundo pra dormir tranquilo.

Vou te falar como eu enxergo isso hoje.

O GARE11 é aquele tipo de fundo que já fez muita gente passar raiva no passado. E no mercado, isso não some fácil. É tipo banco que já te cobrou tarifa indevida ou empresa que já te deu prejuízo… você até volta, mas nunca mais confia igual.

E com fundo imobiliário é exatamente assim.

O GARE11 de hoje não é o mesmo de antes

Aqui a gente precisa ser justo.

O fundo mudou, e mudou de verdade. Depois da troca de gestão, com a entrada da Guardian, começou um processo claro de organização. Pararam aquelas movimentações estranhas e começaram a construir algo mais previsível.

Mas tem um detalhe importante.

O mercado tem memória de elefante. E recuperar confiança leva muito mais tempo do que perder.

A mudança de estratégia: menos galpão, mais renda urbana

Esse é um ponto que muita gente ainda não entendeu direito.

O GARE11 deixou de ser um fundo focado só em logística e passou a olhar com mais força para renda urbana. Estamos falando de imóveis de varejo, com contratos mais estáveis e previsíveis, como lojas do Grupo Mateus e operações ligadas ao consumo do dia a dia.

E isso muda bastante o jogo.

Galpão logístico é ótimo enquanto está alugado. Mas ficou vazio? Você tem um problemão. Já um imóvel urbano bem localizado tende a girar mais fácil e manter receita mais constante.

A jogada do Artemis: crescimento agressivo, mas calculado

Aqui entra um dos movimentos mais importantes do fundo.

Em 2024, o GARE11 fez uma jogada grande: comprou praticamente o fundo Artemis inteiro por cerca de R$ 843 milhões. Não foi uma aquisição pequena, foi uma virada de chave.

Vieram 21 imóveis no pacote, sendo 20 de varejo e um galpão logístico, somando cerca de 140 mil metros quadrados. Isso é coisa grande, coisa de fundo que quer jogar em outro nível.

E não era qualquer ativo.

Estamos falando de contratos com nomes como GPA (Pão de Açúcar), Grupo Mateus e até redes como Almanara. Isso traz uma segurança operacional que muitos fundos menores simplesmente não têm.

Mas crescimento rápido quase sempre vem com um preço.

O “motor” por trás da expansão

Para viabilizar tudo isso, o fundo usou uma estrutura chamada Artemis 2022.

Na prática, isso foi uma engenharia financeira para organizar a compra sem bagunçar completamente o fundo. Serviu para encaixar dívida, estruturar a operação e permitir o crescimento.

Só que aqui entra o ponto sensível.

Crescer usando alavancagem exige execução perfeita. Porque se errar, o problema aparece rápido.

Reciclagem de ativos: estratégia ou necessidade?

Outro movimento interessante aconteceu em 2025.

O fundo vendeu 10 imóveis por cerca de R$ 485 milhões. E aqui vale a reflexão. Isso pode ser visto de duas formas.

Por um lado, mostra gestão ativa, que compra, valoriza e vende. Por outro, levanta a dúvida: estava realizando lucro… ou precisando aliviar a dívida?

No início de 2026, o fundo consolidou tudo de vez.

Recomprou participações, organizou a estrutura e deixou a “casa mais arrumada”. Isso é positivo, sem dúvida. Mas ainda não elimina o ponto principal.

O fundo gera renda… mas tem um detalhe que incomoda

Agora vamos ao que realmente importa.

A dívida.

Muita gente olha o dividendo, vê os R$ 0,083 por cota e acha que está tudo resolvido. Mas o que sustenta esse pagamento ainda precisa ser acompanhado com atenção.

Com a Selic alta, dívida não é detalhe. É protagonista.

O que me incomoda de verdade

Vou ser bem direto aqui.

Não é o fato de ter dívida. Isso faz parte do jogo. O problema é a falta de clareza total sobre prazos, custos e estratégia de amortização, ainda tem o fundo Artemis que é difícil de analisar, ainda tem a XP nos bastidores.

Isso tudo é complicado para o cotista que não tem tempo de analisar o fundo verdadeira mente, além da dívida e prazos, é como comprar um apartamento sem saber o que está sendo financiado.

Se você sabe quanto deve e até quando vai pagar, você dorme tranquilo. Mas quando não tem essa visão clara, qualquer imprevisto começa a incomodar.

Dividendos: parecem bons, mas tem contexto

O rendimento chama atenção, sim.

Mas investir só olhando dividendo é o caminho mais rápido para cair em armadilha. O importante não é só quanto paga hoje, mas a capacidade de continuar pagando lá na frente.

E isso, no GARE11, ainda depende de execução.

Onde pode estar a oportunidade

Agora vem o lado que faz muita gente olhar com interesse.

Justamente por carregar esse histórico e essa desconfiança, o fundo pode negociar com desconto. E é aí que investidores mais atentos começam a se posicionar.

Porque o mercado exagera para os dois lados.

Quando está empolgado, paga caro demais. Quando desconfia, bate mais do que deveria.

Mas não se engane: isso não é renda passiva automática

Esse é o erro clássico.

Achar que fundo imobiliário é comprar e esquecer. No caso do GARE11, isso pode custar caro.

Aqui você precisa acompanhar, ler relatório, entender estratégia e principalmente monitorar a dívida. Se não fizer isso, você não está investindo.

Está torcendo.

Minha visão hoje, sem enrolação

Eu gosto da ideia do fundo.

A estratégia de renda urbana faz sentido, os ativos são bons e o potencial existe. Se bem executado, pode virar um fundo sólido no futuro.

Mas hoje ainda não é esse fundo.

O que eu espero daqui pra frente

Se a gestão conseguir melhorar a transparência e reduzir a pressão da dívida, o cenário muda bastante.

Confiança volta aos poucos. E quando o mercado volta a confiar, o preço acompanha. Sempre foi assim.

Mas isso leva tempo, disciplina e execução.

Conclusão

O GARE11 melhorou, isso é fato.

Mas ainda não virou aquele fundo que você compra e esquece. Hoje ele está no meio do caminho, entre reconstruir a confiança e provar que mudou de vez.

Eu vejo valor, sim. Mas com cautela.

Porque no mercado, não basta parecer bom por alguns meses.

Tem que continuar sendo, mês após mês.