Se você acompanha nosso Blog sabe que todos os meses analisamos o relatório do BTHF11 (fundo base 10) se você não leu o nosso artigo do mês passdo essa é a sua chance. BAsta clicar aqui e para não perder nenhuma informação importante.
Enquanto muitos investidores buscavam refúgio na renda fixa em 2025, um fundo imobiliário silenciosamente fazia mais: entregava yield de dois dígitos, proteção contra a inflação e uma lição de gestão cautelosa. Esse fundo é o BTHF11, que não apenas distribuiu proventos consistentes, mas também acumulou reservas estratégicas para enfrentar os próximos ciclos econômicos.
De promessa a protagonista
O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund FII (BTHF11) foi criado com mandato híbrido, permitindo investir tanto em imóveis físicos quanto em papéis de crédito imobiliário.
- 2019–2021: fase inicial, marcada pela montagem da carteira e maior exposição a lajes corporativas.
- 2022–2023: o fundo começou a migrar parte da estratégia para CRIs e cotas de outros FIIs, buscando liquidez e proteção contra inflação.
- 2024: consolidou posição em ativos indexados ao IPCA e CDI, preparando terreno para o ciclo de juros altos.
- 2025: ano da virada. Como destacou a FIIs.com.br, “o fundo registrou lucro líquido de R$ 22,8 milhões em outubro, um avanço de 37% frente ao mês anterior”..
Essa transição foi decisiva: ao reduzir exposição a imóveis de baixa rentabilidade, como a venda parcial do Ez Towers, o fundo aumentou participação em CRIs e cotas de FIIs mais rentáveis Money Times.
Estratégia: distribuir menos para ganhar mais
Embora o fundo tenha gerado R$ 0,111 por cota em resultado, optou por distribuir apenas R$ 0,092. A diferença foi direcionada para a reserva de lucros, uma estratégia prudente — mas ainda pouco transparente. O relatório não detalha o montante acumulado por cota nessa reserva, o que dificulta a análise da sustentabilidade futura dos proventos. Seria altamente recomendável que a gestão passasse a divulgar esse dado com clareza.
Segundo a Suno Notícias, “a gestão optou por manter a distribuição em R$ 0,092 por cota, reforçando a política conservadora e aumentando a reserva de resultados”.
Essa decisão mostra que o BTHF11 não joga para agradar no curto prazo, mas para garantir consistência.
Aliás, no nosso relatório do mês passado já havíamos destacado esse movimento estratégico. Mostramos como o fundo conseguiu entregar 22,6% de retorno em 2025 sem abrir mão da segurança, um dado que surpreendeu até os mais experientes. Se você ainda não conferiu essa análise completa, vale a leitura: Descubra como o BTHF11 entregou 22,6% de retorno em 2025 sem abrir mão da segurança.
Essa costura entre resultados e estratégia reforça a ideia de que o fundo não está apenas distribuindo dividendos, mas construindo uma narrativa de longo prazo.
Perspectivas para 2026: cenários possíveis
Cenário otimista
- Queda dos juros: cortes mais agressivos pelo Banco Central podem valorizar ativos indexados ao CDI e impulsionar o mercado imobiliário.
- Inflação controlada: ativos indexados ao IPCA manteriam boa remuneração, mas sem corroer poder de compra.
- Valorização patrimonial: com cotação atual em torno de R$ 8,40 e valor patrimonial de R$ 9,86 Money Times, há espaço para fechamento do desconto.
- Proventos maiores: com reservas acumuladas, o fundo poderia aumentar distribuições, agradando cotistas e reforçando atratividade.
Cenário pessimista
- Inflação persistente: se o IPCA não ceder, parte dos ativos pode sofrer pressão, apesar da indexação.
- Juros caindo devagar: cortes tímidos manteriam a renda fixa competitiva, reduzindo fluxo para FIIs.
- Mercado imobiliário fraco: se construtoras não reagirem, CRIs ligados ao setor podem enfrentar maior risco de inadimplência.
- Cotação pressionada: o desconto frente ao valor patrimonial poderia se ampliar, frustrando expectativas de valorização.
Segundo projeções do InfoMoney, o fundo acumula valorização de 15,03% em 12 meses, mas a volatilidade ainda é um fator a monitorar InfoMoney. Veja Abaixo:
Comparações e contexto
O Status Invest aponta Dividend Yield de 14,42% nos últimos 12 meses, com valorização de 13,36% Status Invest. Já a MoneyTimes destaca que o fundo negocia com P/VP de 0,85, mostrando que ainda há desconto frente ao valor patrimonial Money Times.
Essa discrepância é oportunidade: comprar abaixo do valor patrimonial é como adquirir um imóvel por menos do que ele vale na avaliação oficial.
Conclusão
O BTHF11 disparou lucros e superou o IFIX em 2025 porque fez escolhas estratégicas que poucos fundos tiveram coragem de adotar: reduziu exposição a ativos de menor rentabilidade, reforçou posições em CRIs indexados ao IPCA, aproveitou oportunidades como o CRI LATAM-GRU e, sobretudo, optou por distribuir menos do que poderia, acumulando reservas para sustentar resultados futuros.
Essa combinação de diversificação inteligente, proteção contra inflação e disciplina na gestão explica como o fundo conseguiu entregar 22,6% de retorno no ano, contra apenas 15,2% do IFIX.
Em outras palavras: o BTHF11 mostrou que cautela não significa abrir mão de performance, mas sim construir resultados sólidos e consistentes.
Em 2026, o desafio será repetir esse feito em um cenário de juros em queda e inflação ainda resistente. O fundo já provou que sabe jogar o jogo — resta saber se os investidores terão paciência para correr junto com ele nessa maratona.
FAQ sobre o BTHF11
1. O BTHF11 paga imposto de renda sobre os proventos?
Não. Para pessoas físicas, os rendimentos são isentos de IR, conforme a Lei 11.033/2004.
2. Qual foi o último provento distribuído?
R$ 0,092 por cota, referente a novembro de 2025, pago em 12/12/2025.
3. O fundo está caro ou barato?
Atualmente negocia abaixo do valor patrimonial (R$ 8,40 vs. R$ 9,86), o que indica desconto.
4. Vale a pena investir agora?
Depende do perfil. Para quem busca renda recorrente e proteção contra inflação, o fundo mostra solidez.
5. Qual o risco principal?
Como todo FII, depende da gestão e da saúde dos ativos. Mas a diversificação reduz riscos.
Disclaimer
Aviso importante: Tudo que você leu aqui tem caráter educativo e informativo. Meu objetivo é ajudar você a entender melhor o mundo dos investimentos — nunca dizer o que comprar ou vender.
Cada pessoa tem um perfil de risco, uma realidade financeira e objetivos diferentes, então sempre analise com calma antes de tomar qualquer decisão. Se achar necessário, procure um profissional certificado para orientar você.
Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Invista com consciência e no seu ritmo.
Fontes:
- FIIs.com.br Fiis.com.br
- Suno Notícias Suno.com.br
- MoneyTimes Money Times
- InfoMoney InfoMoney
- Status Invest Status Invest