CPTS11 Análise: Cota Abaixo do Valor Patrimonial é Oportunidade ou Cilada? Veja o Que Dizem os Analistas

Por Anderson Nascimento / 03 de novembro de 2025

O fundo imobiliário CPTS11 – Capitânia Securities II é um dos mais populares da bolsa brasileira, com mais de 350 mil cotistas e presença constante entre os FIIs mais negociados. Mas em outubro de 2025, a cota do fundo segue negociada com desconto de mais de 14% em relação ao valor patrimonial, levantando uma dúvida comum entre investidores: isso é uma oportunidade ou uma cilada?

Neste artigo, vamos analisar os dados mais recentes do relatório gerencial, trazer opiniões de analistas como Professor Baroni, Tiago Reis, André Carvalho e outros especialistas, além de discutir os riscos e potenciais do fundo — tudo com uma abordagem crítica, sem recomendação de compra ou venda.

⚠️ Disclaimer: Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura.

Visão Geral do CPTS11

Gestora: Capitânia Investimentos
Administrador: BTG Pactual
Classificação ANBIMA: Papel Híbrido com Gestão Ativa
Número de cotistas: 354.417
Valor de mercado: R$ 2,51 bilhões
Valor patrimonial: R$ 2,92 bilhões
Preço por cota: R$ 7,64
Valor patrimonial por cota: R$ 8,89
Desconto atual: ~14,1%

Esse desconto tem chamado atenção de investidores que buscam renda passiva com segurança, especialmente em um cenário de juros elevados e inflação persistente.

Dividendos e Rentabilidade

Dividendos em setembro: R$ 0,090 por cota
Dividend Yield anualizado: 15,09%
Projeção para os próximos meses:
- Cenário otimista: R$ 0,10/cota (DY de 16,89%)
- Cenário base: R$ 0,09/cota (DY de 15,09%)
- Cenário pessimista: R$ 0,08/cota (DY de 13,31%)

Desde sua criação em 2014, o CPTS11 entregou uma rentabilidade acumulada de 244,5% patrimonial, contra 156,8% do IFIX e 178,8% do CDI bruto.

Estratégia de Alocação

O fundo adota uma estratégia híbrida, com foco em:

CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários): 31,7% dos ativos
FIIs (Fundos Imobiliários): 63,2% dos ativos
Operações compromissadas: 4,2% dos ativos

Entre os FIIs investidos, a distribuição é:

Segmento	Participação
Fundos de Tijolo	82,2%
Fundos de Papel	17,8%

A carteira de FIIs inclui nomes como CPLG11 (logística), CPSH11 (shoppings), CPOF11 (lajes corporativas) e CPUR11 (renda urbana) — todos geridos pela própria Capitânia.

Potencial de Valorização

Segundo o relatório de setembro, o fundo apresenta:

Potencial de valorização da carteira de FIIs: +24,4%
Potencial de valorização da cota patrimonial: +16,4%
Yield implícito (IPCA+): 11,11% a.a. líquido de taxas

Esse cenário pode ser atrativo para quem busca renda passiva com proteção contra inflação, especialmente considerando que os dividendos são isentos de IR para pessoas físicas.

Simulação de Renda Passiva

Se um investidor possui R$ 100.000 investidos em CPTS11, com DY de 15,09% a.a., ele pode receber:

R$ 1.257 por mês em dividendos
R$ 15.090 por ano, isentos de IR

O Que Dizem os Analistas?

Professor Baroni (Suno Research)

Baroni destaca que o CPTS11 é um fundo robusto, mas que exige atenção à gestão da alavancagem e à disciplina de execução:

“O maior risco do CPTS11 hoje não é esse possível conflito de interesses. Acho que o foco deve estar na capacidade da gestão de manter a consistência dos resultados.” — Suno Notícias

André Carvalho (A Revista)

Carvalho alerta para o crescimento das despesas e a nova fase de alavancagem:

“O CPTS11 apresentou um desempenho expressivo, mas o crescimento das despesas reacende o alerta sobre a nova fase de alavancagem.” — A Revista

Tiago Reis (Analista e Educador)

Tiago costuma destacar a importância de entender o perfil de risco dos fundos híbridos:

“Fundos como o CPTS11 exigem do investidor uma leitura mais profunda. Não é só olhar o DY, é entender o que está por trás da distribuição.” — Tiago Reis, YouTube

Pontos de Atenção

1. Alavancagem

O fundo possui 20,6% do patrimônio líquido em operações compromissadas, com custo médio de CDI + 0,81%. Isso pode pressionar os resultados em cenários de juros altos.

2. Conflito de Interesses

Grande parte dos FIIs investidos são geridos pela própria Capitânia. Embora o relatório afirme que não há dupla cobrança de taxa de gestão, esse ponto exige transparência e monitoramento constante.

3. Despesas crescentes

As despesas financeiras com compromissadas de CRIs somaram R$ 8 milhões em setembro, o maior valor do ano. Isso pode afetar a capacidade de distribuição futura.

Pontos Fortes

Alta liquidez: negociado em todos os pregões
Diversificação entre CRIs e FIIs
Dividendos consistentes e acima do CDI
Potencial de valorização patrimonial

Ferramentas para acompanhar o CPTS11

FAQ — Perguntas Frequentes

1. CPTS11 é um fundo seguro?
É considerado moderado. A diversificação ajuda, mas a alavancagem exige atenção.

2. Os dividendos são isentos de IR?
Sim, para pessoas físicas, os rendimentos mensais são isentos de imposto de renda.

3. Posso começar com pouco dinheiro?
Sim. Com cerca de R$ 8 já é possível comprar uma cota.

4. O fundo paga dividendos todo mês?
Sim. A distribuição é mensal e tem sido consistente.

5. Qual o risco da alavancagem?
Se os custos das operações compromissadas subirem, isso pode reduzir os lucros distribuíveis.

6. O fundo investe em imóveis físicos?
Não diretamente. Investe em CRIs e cotas de outros FIIs que possuem imóveis.

7. Como acompanhar os relatórios?
No site da Capitânia ou em plataformas como Funds Explorer e Status Invest.

8. Vale a pena investir com a cota abaixo do VP?
Depende do seu perfil de risco e da análise dos fundamentos. O desconto pode indicar oportunidade, mas também exige cautela.

Conclusão

O CPTS11 segue como um dos FIIs mais relevantes do mercado, com ampla base de investidores, gestão ativa e distribuição consistente. A cota abaixo do valor patrimonial pode representar uma oportunidade de entrada, mas também exige atenção aos riscos de alavancagem, despesas crescentes e conflitos de interesse.

No momento, o fundo está arriscado para quem ainda não entrou. Existem opções mais seguras e previsíveis no mercado. Para quem já está no navio, há duas alternativas: manter a posição com cautela, acompanhando os próximos movimentos da gestão, ou pular fora e realocar o capital. O CPTS é um fundo gigante, com histórico sólido de dividendos, mas está passando por uma fase crucial, e o mercado está observando cada passo com lupa.

A decisão final depende do seu perfil de risco, horizonte de investimento e capacidade de acompanhar a evolução da carteira. Em tempos de incerteza, análise crítica são os melhores aliados do investidor, a oprotunidade depende de quem vê.

Claro! Aqui estão as fontes utilizadas no artigo, organizadas para facilitar a verificação e leitura: