Se você acompanha o mercado de Fundos Imobiliários, com certeza já ouviu falar no CPTS11, o fundo gerido pela Capitânia. Conhecido por seu perfil híbrido — que mistura investimentos em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e Fundos Imobiliários (FIIs) — o CPTS11 vem passando por uma mudança estratégica importante nos últimos meses.
A grande questão que paira no ar é: por que o fundo está vendendo CRIs e comprando outros FIIs? E mais importante: isso é bom ou ruim para os cotistas?
Neste artigo, vamos te explicar tudo isso de forma simples e direta, e ainda te mostrar o que esperar do fundo nos próximos meses, com informações que realmente fazem diferença para sua tomada de decisão.
CPTS11 Um breve resumo sobre o fundo
O CPTS11 é um fundo imobiliário do tipo híbrido, criado em 2014 e administrado pela Capitânia, uma gestora com longa experiência no mercado. Seu objetivo inicial era mesclar posições em CRIs, FIIs e renda fixa, oferecendo ao investidor uma boa relação entre rentabilidade e risco.
No entanto, o fundo vem passando por uma mudança de perfil, aumentando drasticamente sua exposição em fundos imobiliários (FIIs), ao passo que reduz sua carteira de CRIs. Em outras palavras, o CPTS11 está se tornando cada vez mais um fundo do tipo FOF (Fundo de Fundos).
Carteira Atual De fundo de CRI para FOF
No relatório mais recente, o CPTS11 apresenta uma carteira composta por 34% em CRIs e 52% em Fundos Imobiliários, além de uma parcela menor em ativos compromissados.
Esse movimento de venda de CRIs e compra de cotas de FIIs tem sido consistente ao longo dos últimos meses. Para se ter uma ideia, o fundo já chegou a ter apenas 20% de sua carteira em fundos imobiliários — hoje, esse número já passa dos 50%.
Isso levanta dois pontos importantes:
- Mudança brusca de estratégia: A forma como a gestora vem realizando essa rotação de carteira é considerada “brusca” até por analistas do mercado. Isso pode assustar o investidor mais conservador, que busca previsibilidade.
- Falta de transparência: Até o momento, a Capitânia não apresentou com clareza o racional estratégico dessa movimentação. Ou seja, o cotista está vendo a mudança, mas não sabe exatamente por quê ela está acontecendo.
Guidance até o final do ano e estabilidade nos rendimentos
Um ponto positivo do relatório recente foi a divulgação de um guidance de rendimento até o final do ano. A gestora prevê que o fundo pague R$ 0,08 por cota, com uma banda entre R$ 0,07 e R$ 0,09.
Esse tipo de previsibilidade é muito valorizado pelos investidores, especialmente em momentos de instabilidade. O guidance ajuda o cotista a ter uma noção de fluxo de caixa, o que é essencial principalmente para quem vive de renda.
Além disso, o fundo teve um resultado de R$ 0,088 por cota no último mês, com pagamento de R$ 0,08, o que indica que há reserva de lucros para manter a estabilidade dos proventos.
Liquidez e base de cotistas em queda
Mesmo sendo um fundo com alta liquidez e grande número de cotistas (já foram mais de 370 mil), o CPTS11 vem sofrendo uma perda contínua de investidores.
Atualmente, o número de cotistas está caindo mês a mês, o que acende um sinal de alerta: por que tantos investidores estão saindo?
Essa fuga pode estar relacionada a:
- Falta de clareza da nova estratégia.
- Menor atratividade dos rendimentos.
- Performance abaixo do esperado frente ao IFIX.
- Exposição a ativos com potenciais conflitos de interesse (fundos da própria Capitânia).
Desempenho do fundo vs. IFIX
A performance do CPTS11 ficou aquém do IFIX nos últimos meses. A cota de mercado, que já esteve próxima a R$ 8, atualmente gira em torno de R$ 7,30, enquanto o valor patrimonial é de R$ 8,59. Ou seja, o fundo está sendo negociado com desconto, o que pode ser uma oportunidade ou um alerta, dependendo da sua visão de risco.
Compromissadas: ainda presentes, mas em queda
Um ponto sensível no CPTS11 são as chamadas operações compromissadas, que já chegaram a representar 20% do patrimônio líquido do fundo. Atualmente, estão em torno de 11%, o que mostra que a gestora está, aos poucos, reduzindo essa exposição.
Essas operações já foram alvo de críticas por parte de analistas e investidores, pois costumam gerar volatilidade e baixo retorno ajustado ao risco. Reduzir sua participação pode ser um passo importante na melhoria da governança e gestão do fundo.
Cenário macroeconômico: inflação e Selic no radar
Outro fator que impacta diretamente o desempenho dos FIIs — e do CPTS11 em especial — é o cenário macroeconômico.
- Inflação: Os próximos meses devem mostrar inflação ainda pressionada, o que tende a beneficiar os CRIs atrelados a índices de preços.
- Selic: A taxa de juros ainda está em patamares elevados, e mesmo com possíveis cortes, o efeito no controle da inflação deve demorar a aparecer.
Ou seja, mesmo com a redução da Selic, os fundos de papel tendem a continuar entregando bons resultados no curto prazo. Porém, o CPTS11 está diminuindo sua exposição a CRIs justamente agora, o que pode ser uma decisão questionável do ponto de vista tático.
Conflitos de interesse e gestão da Capitânia
Uma crítica recorrente ao CPTS11 é sua exposição a FIIs da própria gestora (Capitânia), o que levanta suspeitas sobre possíveis conflitos de interesse. Embora permitido por regulação, o ideal é que o racional por trás dessas escolhas seja transparente para o investidor.
Além disso, a Capitânia já teve muito prestígio no mercado, mas tem perdido espaço no ranking de gestoras nos últimos anos. Isso reforça a necessidade de melhorar a comunicação com os cotistas e retomar o protagonismo.
Dica de valor para o investidor: como avaliar se o CPTS11 vale a pena?
Se você está pensando em investir ou manter posição no CPTS11, considere os seguintes pontos:
✅ Analise o valor patrimonial vs. valor de mercado: atualmente o fundo está com desconto, o que pode ser atrativo. Mas lembre-se: preço baixo não é sinônimo de oportunidade sem uma boa gestão.
✅ Observe o guidance e fluxo de caixa: a previsão de R$ 0,08 por cota até o final do ano dá um norte. Avalie se esse rendimento atende seus objetivos.
✅ Diversificação é essencial: não concentre sua carteira apenas em um FII. Use o CPTS11 como parte da sua estratégia, especialmente se você busca um fundo com liquidez e histórico de mercado.
✅ Acompanhe os relatórios mensais: a melhor forma de entender o que está acontecendo dentro do fundo é ler os relatórios e, se possível, assistir às lives e comunicados da gestora.
CPTS11 ainda é uma boa opção?
O CPTS11 está em um momento de transição estratégica. A venda de CRIs e aumento de posição em FIIs pode ser benéfica no longo prazo, mas preocupa no curto prazo pela falta de transparência da gestão e pela perda de cotistas.
Se você busca previsibilidade, boa liquidez e está disposto a acompanhar de perto os próximos passos da gestora, o CPTS11 pode sim fazer parte da sua carteira. Mas atenção: o fundo não é mais o mesmo de antes. Avalie se esse “novo CPTS” ainda se encaixa no seu perfil de investidor.