Por Anderson Nascimento – Publicado em 27 de Outubro de 2025
O fundo imobiliário ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária FII de base 10 segue com vacância zero e rendimento estável, consolidando sua posição como um dos mais sólidos e previsíveis do mercado. Em setembro, o fundo ultrapassou a marca de 170.603 cotistas, com a entrada de 3.139 novos investidores no mês.
Segundo o relatório gerencial publicado em 20/10/2025, o fundo mantém sua projeção de distribuição entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota até o fim do ano. O pagamento referente ao mês de agosto será de R$ 0,0836 por cota, com distribuição prevista para 24/10/2025.
🔍 O que este artigo responde?
- Para quem não investe: mostra que o ALZR11 é um fundo sólido, com contratos longos, vacância zero e gestão ativa.
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📈 Destaques do mês
- Guidance mantido: R$ 0,080 a R$ 0,082 por cota/mês
- Rendimento anunciado: R$ 0,0836 por cota
- Reserva de lucros acumulada: R$ 0,047 por cota
- Cotistas: 170.603 (+1,9% em relação ao mês anterior)
- Caixa e valores mobiliários: R$ 242 milhões
- Vacância física e financeira: 0%
🏢 Portfólio e contratos
O ALZR11 possui 23 imóveis diversificados em localização, tipo de uso e setor dos locatários. Todos os contratos vigentes são atípicos, com média de vencimento de 9,4 anos.
Principais inquilinos:
- Mercado Livre
- DuPont
- Decathlon
- Assaí
- Bauducco
- FEMSA
- DASA
- Sky
- Globo
- Pueri Domus
💰 Estrutura de capital
- Patrimônio líquido: R$ 1,3 bilhão
- Obrigações futuras (CRIs + aquisições): R$ 614 milhões
- Relação obrigações/patrimônio: 47,1%
- Relação caixa/obrigações: 39,4%
Esses dados mostram que o fundo está alavancado de forma controlada, com capacidade de honrar compromissos sem comprometer os rendimentos.
📅 Reajustes e aquisições
Em setembro, o contrato do imóvel Pueri Domus foi reajustado pelo IPCA acumulado de 12 meses (+5,1%). Cerca de dois terços dos imóveis do fundo já passaram por correção inflacionária em 2025.
O fundo também possui obrigações futuras relacionadas a aquisições recentes, como:
- Decathlon Morumbi
- CDBs Ana Rosa e Morumbi
- Mercado Livre (CD Ribeirão Preto)
- Lojas Assaí (RJ e SP)
📊 Histórico e comportamento de mercado
Desde o IPO em 2018, o ALZR11 negociou acima do valor patrimonial em mais de 77% dos pregões. Mesmo com a taxa Selic em 15% ao ano, o fundo segue com desconto mínimo no mercado secundário, o que pode representar oportunidade para novos investidores.
❓ FAQ – Perguntas Frequentes
ALZR11 é um fundo base 10?
Sim. O fundo distribui rendimentos mensais com base em múltiplos de R$ 10 por cota, o que facilita a previsibilidade para o investidor.
É um fundo de logística?
Parcialmente. O ALZR11 é híbrido, com imóveis logísticos, comerciais, educacionais, industriais e data centers. A maior parte da receita vem de galpões logísticos e renda urbana.
Até quando vão os contratos?
A média de vencimento é de 9,4 anos, com ativos que chegam a mais de 18 anos de prazo remanescente.
Qual a alavancagem do fundo?
Está em 47,1% do patrimônio líquido, considerada saudável e bem distribuída entre CRIs e obrigações de aquisição.
O fundo tem vacância?
Não. A vacância física e financeira é de 0%, ou seja, todos os imóveis estão ocupados e gerando receita.
Os rendimentos são previsíveis?
Sim. Os contratos atípicos são reajustados pelo IPCA, garantindo previsibilidade e proteção contra inflação.
O ALZR11 se destaca por sua gestão disciplinada, portfólio diversificado e contratos de longo prazo. Embora tenha apresentado uma alavancagem elevada, o fundo possui previsão de pagamento das obrigações pelos próximos cinco anos, o que reforça sua solidez e capacidade de planejamento.
Além disso, o fundo pode vender ativos ou captar recursos, o que amplia sua flexibilidade operacional. Seus dividendos são previsíveis, com possibilidade de ganhos adicionais em caso de alienação de imóveis — reforçando o compromisso com o cotista.
A entrada constante de novos investidores e a manutenção do guidance até o fim de 2025 mostram que o ALZR11 continua sendo uma escolha relevante para quem busca renda passiva com segurança e consistência.
É um fundo que vale a pena estudar e acompanhar. O relatório gerencial é transparente, bem estruturado e fácil de entender, deixando o investidor mais tranquilo no curto, médio e longo prazo.
Disclaimer: Este conteúdo tem caráter educativo e informativo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de qualquer ativo financeiro. As decisões de investimento devem ser tomadas com base em análise própria ou com o auxílio de profissionais autorizados.