Você já percebeu como os shoppings seguem cheios, mesmo quando os juros estão nas alturas e a economia parece travada? Pois é, enquanto muita gente acreditava que o consumo iria desmoronar, o fundo de shoppings base 10 CPSH11 começou o ano com dividendos recordes mostrou que estar posicionado em ativos dominantes pode ser uma jogada certeira. O fundo começou 2025 com um certo ar de insegurança — alavancagem elevada, vendas de ativos e uma gestora sob pressão para provar resultados. Mas, ao longo do ano, não apenas entregou dividendos consistentes, como também surpreendeu com movimentos estratégicos que reforçaram sua tese de investimento.
Neste artigo, vamos conversar sobre como o CPSH11 enfrentou esse cenário, o que mudou na sua estratégia, e por que ele pode ser considerado hoje um dos fundos base 10 mais interessantes da bolsa. E não se preocupe: nada de linguagem técnica demais. Vamos falar de finanças como se estivéssemos tomando um café e tentando entender juntos como esse fundo conseguiu virar o jogo.
O início de 2025: insegurança e desconfiança
No começo de 2025, o CPSH11 carregava uma sombra: a alavancagem. Para quem não está tão familiar, alavancagem é como usar o cartão de crédito para comprar algo esperando que o retorno seja maior do que os juros que você vai pagar. Funciona bem quando o cenário é favorável, mas pode virar uma dor de cabeça em tempos de juros altos.
E 2025 começou justamente com a Selic em patamar elevado. Muita gente olhava para o fundo e pensava: “Será que vai dar certo? Será que a gestora não exagerou na dose?”. Essa insegurança era real, e os cotistas estavam atentos.
Mas aqui entra a primeira provocação: não é justamente nos momentos de maior pressão que descobrimos quem sabe jogar o jogo? A Capitânia mostrou que não estava apenas reagindo, mas sim planejando cada movimento.
A virada: venda de ativos e reciclagem de portfólio
O CPSH11 começou a se provar quando decidiu vender ativos maduros, como o Catarina Fashion Outlet e participações em outros shoppings. Essa estratégia de reciclagem pode parecer estranha para quem pensa em “comprar e segurar para sempre”. Mas pense comigo: é como vender um carro usado no auge do preço para comprar outro mais moderno e eficiente.
Essas vendas geraram uma Taxa Interna de Retorno (TIR) consolidada de 22,5% ao ano, superando índices como o IFIX e até o CDI. Ou seja, o fundo não apenas se livrou de ativos que já tinham dado o que tinham que dar, mas também cristalizou ganhos relevantes para os cotistas.
Aqui está a reflexão: quantos investidores individuais têm coragem de vender um ativo querido para realizar lucro e buscar novas oportunidades? O CPSH11 fez isso em escala, mostrando disciplina e visão de longo prazo.
Dividendos: previsibilidade e aceleração
Durante boa parte de 2025, o fundo manteve dividendos estáveis de R$0,10 por cota, o que já transmitia segurança. Mas em novembro veio o primeiro sinal de aceleração: R$0,12 por cota. Em dezembro, o rendimento saltou para R$0,15 por cota, consolidando um dividend yield anualizado de 17,93%.
Para o investidor, isso é música para os ouvidos. Imagine receber um aumento no salário sem precisar trabalhar mais horas. É exatamente essa sensação que os cotistas tiveram: o fundo provou que podia entregar mais, mesmo em um cenário adverso.
📊 Resultado acumulado por cota em 2025: R$1,27
📌 Distribuição acumulada em 2025: R$1,17 por cota
Portfólio premium: ativos que não saem de moda
O CPSH11 não investe em qualquer shopping. Ele escolhe ativos dominantes, aqueles que são referência em suas regiões e dificilmente perdem relevância. Vamos destacar alguns:
- Iguatemi Alphaville (SP) – participação de 21%, ocupação de 95,6%, vendas de R$24.391/m².
- Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS) – participação de 20,6%, ocupação de 96,9%, vendas de R$20.691/m².
- Parque Shopping Dom Pedro (Campinas/SP) – participação de 3,9%, ocupação de 98,3%.
- Internacional Shopping Guarulhos (SP) – participação de 4,8%, ocupação de 99%.
- Iguatemi Fortaleza (CE) – participação de 3,5%, ocupação de 96%.
- Shopping Pátio Paulista (SP) – participação de 2,08%, ocupação de 99%.
ABL total: 413 mil m², com ocupação média acima de 97%.
Esses números mostram que estamos falando de empreendimentos que continuam atraindo consumidores, mesmo em tempos de aperto. É como aquele restaurante que está sempre cheio, não importa se o país está em crise ou não.
A gestora sob pressão: e a resposta dada
No início do ano, havia uma certa desconfiança sobre a Capitânia Investimentos. Será que a gestora conseguiria entregar resultados com tanta alavancagem e em um cenário de juros altos?
A resposta veio com fatos: venda de ativos maduros, aquisição de participação adicional no Iguatemi Alphaville, entrada no Midway Mall em Natal e reorganização do endividamento. Cada movimento foi pensado para reforçar a previsibilidade e reduzir riscos.
Aqui vai minha opinião: a gestora mostrou coragem e disciplina. Não ficou parada esperando o cenário melhorar. Agiu, ajustou e provou que sabe navegar em águas turbulentas.
Guidance e estimativas futuras
O relatório mostra guidance indicativo entre 12,8% e 17,9% de dividend yield anualizado, dependendo da performance operacional. Não é promessa, mas uma faixa de referência baseada em NOI e vacância.
Se o cenário macro melhorar, há espaço para manter patamares elevados.
E se os juros caírem?
Com a Selic em queda, o custo da dívida (CRIs indexados a CDI) tende a diminuir. Isso pode destravar valor no fundo, já que o mercado passa a precificar melhor os ativos de shoppings.
Além disso, queda de juros aumenta o apetite por FIIs, reduzindo o desconto patrimonial.
O CPSH11 negocia hoje com P/VP de 0,95x — ou seja, abaixo do valor patrimonial. Se os juros caírem, esse desconto pode diminuir.
Cotistas e liquidez
- Número de cotistas em novembro/25: 27.512 (crescimento de 5,6% no mês).
- Valor de mercado: R$ 863 milhões.
- Cota patrimonial: R$ 11,40.
- Cota de mercado: R$ 10,84 (desconto de ~5%).
- Liquidez diária média: R$ 10,3 milhões, negociado em 100% dos pregões.
O que podemos aprender com o CPSH11?
O CPSH11 nos ensina algo que vai além do mercado financeiro: a importância de se adaptar e reciclar. Assim como na vida, não adianta segurar ativos ou decisões que já não fazem sentido. É preciso ter coragem de mudar, vender, ajustar e buscar novas oportunidades.
Pense em alguém que insiste em manter um emprego que não traz mais crescimento. O CPSH11 fez o contrário: vendeu o que já estava maduro e buscou novos desafios. Essa mentalidade é valiosa não apenas para investidores, mas para qualquer pessoa que queira prosperar.
De inseguro a protagonista
O CPSH11 começou 2025 com insegurança, mas terminou o ano como protagonista. Dividendos crescentes, portfólio premium e uma gestora que mostrou disciplina e visão estratégica. Para 2026, o fundo promete ainda mais, sustentado por ativos dominantes e uma estratégia clara de reciclagem e valorização.
Na minha visão, o CPSH11 é hoje um dos fundos base 10 mais sólidos da bolsa, combinando renda previsível com potencial de valorização patrimonial. É o tipo de fundo que mostra que, mesmo em tempos de juros altos, é possível prosperar com inteligência e disciplina.
Leia também: CPSH11 está com deságio.
Disclaimer: Este conteúdo é informativo e educacional. Não constitui recomendação de investimento. Avalie seu perfil e objetivos e, em caso de dúvidas, consulte um profissional financeiro.