Você já reparou como alguns fundos imobiliários parecem jogar em outra liga? Enquanto muitos FIIs lutam para manter cotistas e entregar rendimentos previsíveis, o ALZR11 surge como aquele aluno que não só tira boas notas, mas ainda ganha medalha em olimpíada internacional. Novembro de 2025 foi um mês emblemático: dividendos consistentes, base de investidores em expansão e, para coroar, a entrada em um índice global de Real Estate.
Não à toa, o ALZR11 já é considerado um dos melhores fundos base dez da bolsa. A pergunta que fica é: será que o ALZR11 é apenas mais um fundo de renda imobiliária ou já se consolidou como referência internacional? Vamos destrinchar os números, as estratégias e os bastidores dessa história — sem jargão técnico, como se estivéssemos conversando sobre investimentos em uma mesa de bar.
O que é o ALZR11 e qual seu objetivo
O Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11) tem como foco investir em propriedades para renda via contratos atípicos (built-to-suit e sale & leaseback). Isso significa previsibilidade: contratos longos, reajustes pelo IPCA e multas robustas em caso de saída antecipada.
Desde seu IPO em 2018, o fundo construiu um portfólio diversificado com 23 imóveis, abrangendo galpões logísticos secos e refrigerados, data centers, renda urbana e edifícios comerciais. Em novembro de 2025, o fundo contava com 176.535 cotistas, patrimônio líquido de R$ 1,309 bilhão e valor patrimonial por cota de R$ 10,71.
Dividendos e guidance: consistência que chama atenção
Em novembro, o ALZR11 distribuiu R$ 0,0836 por cota, equivalente a um dividend yield de 0,78% no mês, segundo a Suno — resultado superior à média dos meses anteriores.
Além disso, a gestora divulgou guidance para o segundo semestre de 2025: rendimentos recorrentes entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota/mês, sem considerar ganhos extraordinários de vendas de ativos. Ou seja, há espaço para surpresas positivas.
Essa previsibilidade é reforçada pela política de manter reservas de lucro (R$ 0,050/cota), garantindo colchão de segurança para distribuições futuras.
Reconhecimento internacional: entrada no FTSE EPRA Nareit
Um dos marcos mais relevantes foi a inclusão do ALZR11 nos índices FTSE EPRA Nareit Global Emerging Index e Global Extended Index, categorizado como Rental REIT. Isso significa que o fundo passa a ser considerado por investidores institucionais internacionais, como fundos de pensão e ETFs.
Traduzindo: o ALZR11 deixou de ser apenas um fundo brasileiro e ganhou selo de qualidade global. Isso amplia visibilidade, atrai capital estrangeiro e reforça a credibilidade da gestão.
Base de investidores e liquidez
A base de cotistas cresceu 2,1% em novembro, com mais de 3.600 novos investidores. Desde o desdobramento das cotas, o fundo ganhou tração e liquidez, com volume médio diário de R$ 1,8 milhão negociado.
Segundo o Fiis.com.br, a gestora reforça que o retorno projetado do fundo está atrelado ao IPCA + 9,5%, mostrando disciplina em alinhar contratos e expectativas ao cenário macroeconômico.
Estrutura de capital e solvência
- Patrimônio líquido: R$ 1,309 bi
- Obrigações futuras por CRIs e aquisições: R$ 594,5 milhões
- Caixa e valores mobiliários: R$ 220 milhões (17% do PL)
- Relação obrigações futuras / PL: 45,4%
- Vacância física e financeira: 0%
Ou seja, o fundo tem dívida, mas com caixa robusto e contratos longos, a solvência está em patamar saudável. O portfólio é 100% ocupado, com contratos atípicos e prazos médios de até 19 anos em alguns ativos.
Alavancagem do fundo: disciplina e estratégia
A alavancagem é sempre um tema delicado em FIIs. No caso do ALZR11, ela é usada de forma estratégica e controlada. O fundo possui CRIs que somam cerca de R$ 555 milhões, com remuneração indexada ao IPCA em patamares entre 5,2% e 8,5% ao ano.
O ponto positivo é que o caixa atual cobre mais de cinco anos de obrigações futuras previstas com amortizações e compras parceladas de ativos. Isso significa que a alavancagem não é um risco imediato, mas sim uma ferramenta para acelerar aquisições e ampliar o portfólio.
Em termos práticos: o fundo usa dívida para crescer, mas mantém reservas e contratos longos que garantem previsibilidade de receita. É como financiar um imóvel sabendo que o aluguel cobre a parcela com folga — desde que a gestão mantenha disciplina, o risco é controlado.
Conclusão
Na minha leitura o ALZR11 é hoje um dos FIIs mais consistentes do mercado. Ele combina dividendos previsíveis, portfólio diversificado, gestão ativa e agora reconhecimento internacional.
O contraponto: a cota ainda negocia próxima ao valor patrimonial, sem grande desconto. Isso pode limitar upside imediato, mas reforça a percepção de solidez. É como comprar um carro que não está em promoção, mas que você sabe que não vai te deixar na mão.
Enquanto muitos fundos sofrem com vacância ou concentração de inquilinos, o ALZR11 mostra disciplina e visão de longo prazo. E convenhamos: entrar em índice global não é para qualquer um.
O ALZR11 é um ativo que conseguiu unir consistência local com reconhecimento internacional. Dividendos sólidos, guidance transparente, contratos longos e portfólio diversificado fazem dele uma peça estratégica para quem busca renda previsível e exposição a imóveis de qualidade.
Não à toa, o ALZR11 já é considerado um dos melhores fundos base dez da bolsa.
FAQ rápido
1. Qual foi o dividendo de novembro/25?
R$ 0,0836 por cota, yield de 0,78% no mês【Suno】.
2. Qual o guidance para o 2º semestre de 2025?
Entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota/mês, sem considerar ganhos extraordinários.
3. O fundo tem vacância?
Não. Vacância física e financeira em 0%.
4. O que significa a entrada no FTSE EPRA Nareit?
Reconhecimento internacional, ampliando visibilidade e acesso a investidores institucionais globais.
5. O ALZR11 está caro ou barato?
Negocia próximo ao valor patrimonial (R$ 10,71/cota). Não há grande desconto, mas há solidez.
6. Como funciona a alavancagem do fundo?
O ALZR11 possui CRIs indexados ao IPCA, mas o caixa cobre mais de cinco anos de obrigações futuras. A alavancagem é usada de forma estratégica e disciplinada.