Imagine que você tem um imóvel alugado. Todo mês, o dinheiro cai na conta. Sem atraso, sem vacância, sem dor de cabeça. Parece um sonho, né? Agora imagine isso multiplicado por 23 imóveis, com contratos de longo prazo e reajustes pela inflação.
Esse é o cenário do fundo imobiliário ALZR11 (fundo base10), que mesmo em meio à turbulência econômica — juros altos, inflação persistente e incertezas políticas — segue entregando rendimento estável e vacância zero.
E o melhor: você pode ser sócio disso tudo com menos de R$ 11 por cota.
Neste artigo, vamos analisar o relatório gerencial de outubro de 2025 publicado em novembro de 2025, destacar as mudanças em relação ao mês anterior e entender por que o ALZR11 continua sendo uma das joias da renda passiva.
O que é o ALZR11 e por que ele se destaca?
O ALZR11 — Alianza Trust Renda Imobiliária FII é um fundo imobiliário focado em imóveis corporativos com contratos atípicos, como Built-to-Suit e Sale & Leaseback. Isso significa que os inquilinos não podem simplesmente sair do imóvel sem pagar multas pesadas, o que garante previsibilidade de receita.
Segundo o site oficial da Alianza Alianza, o fundo possui:
- 23 imóveis diversificados em localização e setor
- Contratos com prazo médio de 9,3 anos
- Vacância física e financeira de 0%
- Mais de 172 mil cotistas
- Valor patrimonial por cota de R$ 10,66
- Caixa robusto de R$ 228 milhões, equivalente a 18% do patrimônio líquido
O que mudou de setembro para outubro?
No artigo anterior — ALZR11: Vacância Zero e Rendimento Estável — já destacamos a força do fundo. Mas outubro trouxe algumas novidades importantes:
1. Reajuste de aluguéis pelo IPCA
- Os imóveis Assaí RJ e DuPont tiveram seus aluguéis reajustados em +5,2%, seguindo o IPCA acumulado dos últimos 12 meses.
- Com isso, 85% do portfólio já foi atualizado, e os 15% restantes serão ajustados até dezembro.
Isso é crucial: em tempos de inflação, ter contratos indexados ao IPCA é como ter um escudo contra a perda de poder de compra.
2. Crescimento da base de cotistas
- O fundo ganhou 2.308 novos investidores em outubro, totalizando 172.911 cotistas — um crescimento de 1,4% em relação ao mês anterior.
3. Rendimento por cota
- O rendimento distribuído foi de R$ 0,0836/cota, com pagamento previsto para 25/11.
- A reserva de lucros aumentou para R$ 0,051/cota, reforçando a sustentabilidade dos pagamentos futuros.
4. Guidance otimista
- A gestora projeta rendimentos mensais entre R$ 0,080 e R$ 0,082/cota para o segundo semestre de 2025, sem considerar ganhos extraordinários com venda de ativos.
Por que isso importa para você?
Se você busca renda passiva com previsibilidade, o ALZR11 é um case raro.
Enquanto muitos fundos de tijolo sofrem com vacância e inadimplência, o ALZR11 opera como um relógio suíço. E isso não é sorte — é estratégia.
A gestão ativa, os contratos atípicos e a diversificação do portfólio criam uma blindagem contra os solavancos da economia.
Minha provocação: por que continuar apostando em fundos que vivem de promessas, quando há um que entrega resultado mês após mês?
Comparações simples para entender o ALZR11
- ALZR11 é como um prédio comercial alugado para empresas sólidas, com contrato de 10 anos e reajuste anual.
- Fundos com contratos típicos são como apartamentos alugados para pessoas físicas, com risco de vacância e inadimplência.
A diferença? Previsibilidade. Segurança. Rendimento constante.
Exemplo
- Um investidor que comprou 1.000 cotas em janeiro de 2025 recebeu cerca de R$ 83,00 em rendimentos até outubro.
- Isso equivale a 8,3% de retorno anualizado, isento de IR, com risco controlado.
- Enquanto isso, a poupança rendeu cerca de 6%, e o CDI ficou em torno de 10,75%, mas com tributação.
Conclusão
- Você prefere um fundo que promete ou um que entrega?
- Está esperando o mercado melhorar ou já está colhendo frutos?
- Seu dinheiro está crescendo ou apenas sobrevivendo à inflação?
O ALZR11 não é apenas mais um fundo imobiliário. É um exemplo de como disciplina, estratégia e visão de longo prazo podem gerar valor consistente mesmo em tempos difíceis.
Se você busca renda passiva com estabilidade, este fundo merece sua atenção.
E se quiser entender mais sobre o histórico de desempenho, recomendo a leitura do artigo anterior:
ALZR11: Vacância Zero e Rendimento Estável
Disclaimer
Este conteúdo foi escrito para compartilhar ideias, reflexões e informações sobre o fundo ALZR11 de forma acessível e prática. Não é uma recomendação de investimento, mas sim uma análise que pode te ajudar a entender melhor como o fundo funciona e quais pontos merecem atenção.
Investir envolve riscos — e isso vale para qualquer ativo. As cotas podem oscilar, os cenários econômicos mudam e cada pessoa tem um perfil diferente. O que faz sentido para mim ou para outro investidor pode não ser o ideal para você.
Por isso, antes de tomar qualquer decisão, vale conversar com um assessor financeiro ou estudar mais sobre o assunto. A ideia aqui é te dar clareza e provocar reflexão, para que você faça escolhas conscientes e alinhadas aos seus objetivos.
FAQ — Perguntas frequentes
1. O ALZR11 é indicado para iniciantes?
Sim. É um fundo com gestão sólida, contratos seguros e boa previsibilidade de renda.
2. Os rendimentos são isentos de imposto de renda?
Sim, como todo FII listado na B3, os rendimentos mensais são isentos para pessoas físicas.
3. Qual o risco do fundo?
Baixo. Vacância zero, contratos atípicos e inquilinos de primeira linha reduzem o risco operacional.
4. Vale a pena comprar agora?
A cota está próxima do valor patrimonial, o que pode representar uma boa entrada. Mas sempre avalie seu perfil e objetivos.
5. Onde posso acompanhar os relatórios?
No site oficial da gestora: alzr11.alianza.com.br