Publicado em 19 de novembro de 2025 — Por Anderson Nascimento
Você já se perguntou se vale a pena investir em fundos imobiliários de logística em um momento em que a Selic segue em patamar elevado e a inflação começa a dar sinais de controle? O GGRC11 é um dos FIIs base 10 mais comentados do mercado e, mês após mês, atrai novos investidores. Mas será que ele continua sendo uma boa escolha em 2025?
Neste artigo, vou te mostrar o que mudou de setembro para novembro, comparando com a análise anterior publicada no meu blog Renda na Mão, e revelar se o GGRC11 ainda é uma opção sólida para quem busca renda passiva e valorização no longo prazo.
Apresentação do Fundo
O GGRC11 (GGR Covepi Renda) é um fundo imobiliário de tijolo, focado em ativos logísticos e industriais. Ele investe em galpões e centros de distribuição, com contratos de locação atípicos (built-to-suit e sale & leaseback), que garantem previsibilidade de receita.
- Gestão: Zagros Capital, reconhecida pela atuação ativa e transparente.
- Administração: Banvox, com escrituração pela Vortx.
- Patrimônio líquido: R$ 2,4 bilhões Suno.
- Número de cotistas: mais de 208 mil Suno.
- DY atual: cerca de 12% ao ano, acima da média dos pares Status Invest.
Frase de impacto: “Com mais de 200 mil investidores e dividendos mensais consistentes, o GGRC11 se consolidou como um dos gigantes da logística no Brasil.”
Rentabilidade e Geração de Renda
Em outubro, o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, equivalente a um yield mensal de 0,99% (11,96% ao ano) Suno.
Nos últimos 12 meses, o DY médio foi de 12,03%, com pagamentos constantes e previsíveis Status Invest.
Exemplo prático:
Um investidor que aplicou R$ 10.000 em GGRC11 teria recebido cerca de R$ 1.200 em dividendos nos últimos 12 meses. Isso significa uma renda passiva mensal próxima de R$ 100, isenta de IR, algo muito atrativo em comparação com a poupança ou CDBs de grandes bancos.
Segurança e Riscos
- Vacância: O setor logístico vive um momento positivo, com vacância nacional em torno de 7,2%, o menor nível em anos InfoMoney. Isso favorece o GGRC11, que mantém ocupação elevada.
- Inquilinos: Diversificação com mais de 40 locatários, incluindo empresas sólidas como Renault, Ambev e Granado.
- Endividamento: LTV em torno de 12%, considerado saudável Suno.
- Diversificação geográfica: Presença em diversos estados, reduzindo riscos regionais.
Na minha visão, o GGRC11 é um fundo defensivo, com contratos longos e baixa vacância, ideal para quem busca estabilidade.
Gestão e Estratégia
A Zagros Capital tem se mostrado ativa, realizando aquisições estratégicas e reciclagem de portfólio. Em outubro, o fundo concluiu a compra de um imóvel em Seropédica/RJ, com potencial de expansão e cap rate superior a 12% Suno.
- Taxa de administração: 1,10% ao ano, dentro da média do mercado.
- Transparência: Relatórios detalhados e presença em eventos reforçam a comunicação com cotistas.
- Estratégia: Foco em renda estável, mas com espaço para crescimento via novas aquisições.
Valuation e Preço Justo
- Valor Patrimonial por cota (VP): R$ 11,24 Suno.
- Preço de mercado: R$ 10,03 Suno.
- P/VP: 0,90 Status Invest → fundo está com deságio, ou seja, cotas negociadas abaixo do valor patrimonial.
Isso significa que o investidor compra ativos de qualidade com desconto, aumentando a margem de segurança.
Cenário Futuro e Perspectivas
O setor logístico segue aquecido, impulsionado pelo e-commerce e pela necessidade de centros de distribuição modernos.
- Novos contratos e expansões: O ativo de Seropédica tem potencial de crescimento relevante.
- Selic e inflação: Juros altos favorecem FIIs de renda, pois investidores buscam alternativas com fluxo mensal.
- Liquidez: O GGRC11 registrou volume mensal de R$ 172 milhões em outubro, crescimento de 70% sobre setembro Suno.
O que mudou de outubro para novembro no GGRC11
- Encerramento da 10ª emissão de cotas: Em outubro, o fundo concluiu a maior emissão da sua história, captando R$ 693 milhões. Isso elevou o patrimônio líquido para R$ 2,4 bilhões, consolidando o GGRC11 entre os Top 5 FIIs logísticos industriais e Top 10 FIIs de tijolo.
- Base de cotistas recorde: O fundo ultrapassou a marca de 208 mil investidores, com o maior crescimento mensal já registrado. Isso mostra confiança crescente do mercado.
- Aquisição estratégica em Seropédica/RJ: Novo ativo logístico com potencial de expansão e cap rate superior a 12%, reforçando a geração de renda futura.
- Dividendos: Outubro trouxe distribuição de R$ 0,10 por cota, equivalente a 11,96% ao ano, acima da média dos pares. A consistência dos pagamentos reforça o caráter defensivo do fundo.
- Liquidez: O volume negociado em outubro foi de R$ 172 milhões, crescimento de 70% sobre setembro, mostrando maior interesse e participação dos investidores.
Pontos Fortes e Fracos
Pontos fortes:
- Dividendos estáveis e acima da média.
- Diversificação de ativos e inquilinos.
- P/VP abaixo de 1 (deságio).
- Gestão ativa e transparente.
Pontos fracos:
- Taxa de administração relativamente alta.
- Dependência do setor logístico (menos diversificação setorial).
Como deve continuar
Na minha visão, o GGRC11 entra em com os resultados de novembro mais robusto. O encerramento da 10ª emissão de cotas, que captou quase R$ 700 milhões, não é apenas um marco financeiro: é um sinal de que o mercado confia na estratégia da Zagros Capital. Esse patrimônio recorde de R$ 2,4 bilhões dá fôlego para novas aquisições e maior diversificação, reduzindo riscos e ampliando oportunidades.
Outro ponto que merece destaque é a base de cotistas, que ultrapassou 208 mil investidores. Esse crescimento histórico mostra que o GGRC11 deixou de ser apenas um fundo de nicho e se consolidou como um dos protagonistas do setor logístico.
A baixa vacância e os contratos longos continuam sendo pilares de segurança. Isso garante previsibilidade de receita e estabilidade nos dividendos, algo que o investidor conservador valoriza muito. Além disso, o deságio no P/VP (0,90) indica que o mercado ainda não precificou totalmente o potencial do fundo. Para quem busca comprar cotas abaixo do valor patrimonial, essa é uma oportunidade clara.
Portanto, a tendência para os próximos meses é de manutenção de dividendos consistentes e valorização moderada, com o GGRC11 se posicionando como um dos fundos mais sólidos para quem busca renda passiva estável.
Resumo do artigo
- O GGRC11 é um fundo de tijolo focado em logística, com gestão da Zagros Capital.
- Distribui dividendos mensais estáveis, com DY acima de 11% ao ano.
- Está em deságio (P/VP < 1), o que aumenta a atratividade.
- Possui mais de 208 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 2,4 bilhões.
- Recentemente adquiriu ativos estratégicos e ampliou sua base de investidores.
- É indicado para perfis conservadores e moderados que buscam renda passiva estável.
Fontes:
- Fonte: Suno Notícias — “GGRC11 supera R$ 2,4 bi em patrimônio e bate recordes” (novembro/2025).
- Fonte: Status Invest — Indicadores atualizados do GGRC11 (novembro/2025).
- Fonte: A Revista — “GGRC11 dispara em 2025: fundo logístico cresce forte e entrega dividendos acima da média” (novembro/2025).
FAQ – Perguntas Frequentes
1. Qual o tipo de fundo é o GGRC11?
É um fundo de tijolo, focado em imóveis logísticos e industriais.
2. Qual o dividend yield médio nos últimos 12 meses?
Cerca de 12% ao ano, com pagamentos mensais constantes.
3. O fundo está barato (P/VP < 1)?
Sim, cotas negociadas a 0,90 P/VP, indicando deságio.
4. É seguro investir neste fundo em 2025?
Sim, pela baixa vacância, contratos longos e diversificação de inquilinos.
5. Qual o perfil ideal do investidor para este fundo?
Investidores conservadores e moderados que buscam renda passiva estável.
Disclaimer: Este artigo é apenas uma análise com base em dados públicos e opiniões pessoais. Não é recomendação de investimento. Cada investidor deve avaliar seus objetivos e perfil, consultando um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.