Com 78 imóveis e DY de 11,1%, RBVA11 se firma como um dos FIIs base 10 do mercado mais rentáveis.

Publicado em 18 de novembro de 2025 — Por Anderson Nascimento

Com a taxa Selic ainda em patamares elevados e a inflação dando sinais de baixa, muitos investidores se perguntam: onde encontrar renda passiva consistente sem abrir mão da segurança? Os fundos imobiliários voltaram ao radar, e entre eles, o RBVA11 Com 78 imóveis e DY de 11,1%, RBVA11 se firma como um dos FIIs base 10 do mercado mais rentáveis

Mas será que ele ainda vale a pena? Com um Dividend Yield de 11,1%, vendas lucrativas e contratos de longo prazo, o fundo parece ter encontrado um equilíbrio raro entre rentabilidade e estabilidade. Neste artigo, vamos destrinchar tudo o que você precisa saber para tomar uma decisão consciente — como se estivéssemos conversando entre amigos.

Apresentação do Fundo

O RBVA11 é um fundo de tijolo, focado em imóveis comerciais voltados ao varejo de rua. Ele pertence à gestora Rio Bravo Investimentos, uma das mais respeitadas do mercado, com histórico de boa governança e comunicação transparente com os cotistas.

• Segmento: Varejo de rua (com presença em imóveis Triple A)
• Gestora: Rio Bravo Investimentos
• Número de cotistas: 87.514
• Patrimônio líquido: R$ 1,65 bilhão
• Quantidade de imóveis: 78 ativos
• Dividend Yield atual: 11,1% anualizado

Com um portfólio diversificado e gestão ativa, o fundo busca gerar renda de longo prazo por meio da locação de imóveis bem localizados e adaptáveis às tendências do varejo.

Rentabilidade e Geração de Renda

O RBVA11 tem mantido uma distribuição estável ao longo dos últimos anos:

• DY atual: 11,1% anualizado
• Distribuição média nos últimos 12 meses: R$ 0,09 por cota
• Resultado por cota em outubro: R$ 0,084
• Distribuição anunciada: R$ 0,09 (paga em 14/11)

Exemplo prático: Se você tivesse investido R$ 10.000 em RBVA11, teria recebido cerca de R$ 990 em dividendos nos últimos 12 meses — um retorno expressivo frente à renda fixa tradicional.

Segundo o portal Renda na Mão, “o RBVA11 não é apenas mais um FII de varejo. Ele vem se reinventando, vende ativos com lucro e entrega dividendos consistentes”.

Segurança e Riscos

O fundo apresenta uma estrutura sólida, mas como todo investimento, há riscos a considerar:

• Vacância física: 6,4% — considerada saudável para o segmento
• Diversificação de inquilinos: 19 locatários em 13 setores diferentes
• Concentração: Cogna (26,9%) e Caixa (25,2%) lideram a receita
• Endividamento (LTV): 10,87% — nível considerado baixo e saudável
• Geografia: Presença em 10 estados, com destaque para SP (61%) e RJ (15%)

➡️ O fundo é considerado defensivo, com boa diversificação e contratos de longo prazo, como o da Portobello, com 20 anos de duração.

Gestão e Estratégia

A Rio Bravo tem se mostrado proativa na gestão do RBVA11:

• Taxa de administração e gestão: 0,651% a.a. sobre o valor de mercado
• Transparência: Relatórios detalhados e comunicação clara com cotistas
• Estratégia: Foco em geração de renda com reciclagem de portfólio

Em outubro, o fundo realizou 4 vendas de imóveis, totalizando R$ 27,6 milhões, com lucro superior a R$ 6,7 milhões. Além disso, foram firmadas 2 novas locações, incluindo a entrada do primeiro inquilino corporativo.

Imóveis Triple A e o contrato com a Portobello

Um dos destaques do portfólio do RBVA11 é o imóvel localizado na Alameda Gabriel Monteiro da Silva, em São Paulo — uma das regiões mais nobres da cidade, conhecida por abrigar lojas conceito e flagship stores de alto padrão. O ativo está sendo construído com atenção artesanal aos detalhes, refletindo a vocação da locatária: a Portobello, gigante do setor de cerâmica e design de interiores.

O contrato firmado com a Portobello é do tipo atípico, com prazo de 20 anos e multa equivalente ao fluxo total de aluguel. Isso significa segurança jurídica e previsibilidade de receita para o fundo, algo extremamente valioso em um cenário de incerteza econômica.

Além disso, o imóvel terá 1.838 m² de ABL e está cercado por avenidas icônicas como Europa, Brasil e Faria Lima — reforçando seu potencial de valorização e exposição de marca.

Valuation e Preço Justo

• Valor patrimonial por cota (VP): R$ 10,57
• Cotação de mercado (outubro): R$ 9,69
• P/VP: 0,92 — o fundo está com deságio, o que pode representar oportunidade

Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou valorização de 21,06%, superando o IFIX (15,32%) e o CDI (10%).

Tendência de cotação e valorização

Desde o início da gestão ativa em maio de 2018, o fundo acumulou 105,26% de valorização, superando o CDI líquido (72,95%) e o IFIX (62,04%) no mesmo período. Essa performance reforça a capacidade da gestão em gerar valor, mesmo em cenários desafiadores.

A estratégia de reciclagem de portfólio — vendendo ativos com lucro e reinvestindo em imóveis com maior potencial — tem sido um dos pilares dessa valorização.

Comparação com outros FIIs semelhantes

O RBVA11 se destaca pelo alto DY e pelo deságio em relação ao valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade de entrada para investidores que buscam renda. Comparado ao GRAE11, que também atua no varejo com foco educacional, o RBVA11 oferece maior retorno e uma gestão mais agressiva na reciclagem de portfólio.

Contexto macroeconômico e impacto nos FIIs

Com a expectativa de queda gradual da Selic nos próximos trimestres, os fundos imobiliários tendem a se beneficiar. Segundo o economista Felipe Pontes, da Suno Research, “os FIIs voltam a ganhar atratividade à medida que a renda fixa perde força. Fundos com contratos longos e indexados ao IPCA, como o RBVA11, devem se destacar”.

Além disso, o setor de varejo tem mostrado resiliência, com recuperação gradual do consumo e expansão de marcas em regiões estratégicas. O RBVA11, com imóveis em locais nobres e contratos com empresas sólidas, está bem posicionado para capturar esse movimento.

Opinião de especialista sobre o fundo

Segundo o Clube FII, “o RBVA11 é um fundo que passou por uma transformação relevante. De um fundo monoinquilino com foco em agências bancárias, tornou-se um portfólio diversificado com imóveis Triple A e contratos robustos. A gestão ativa tem sido eficiente em gerar valor e mitigar riscos”.

Essa mudança de perfil é visível na redução da exposição ao setor bancário, que hoje representa menos de 25% do ativo investido — contra mais de 70% em anos anteriores.

Cronograma de amortização e saúde financeira

O fundo possui três operações de alavancagem via CRI, com saldo devedor total de aproximadamente R$ 209 milhões. A relação entre alavancagem e patrimônio líquido é de 10,87%, considerada saudável.

Além disso, o fundo conta com R$ 37 milhões em caixa e tem parcelas a receber de vendas realizadas, que somam R$ 25 milhões até 2027. A gestão afirma que não há risco de inadimplência, já que os aluguéis recebidos são suficientes para cobrir os pagamentos mensais dos CRIs.

Estratégia de longo prazo e linha do tempo (continuação)

Desde sua criação em 2012, o RBVA11 passou por diversas fases:

• 2018: Mudança para gestão ativa, com foco na expansão do portfólio para além de agências bancárias.
• 2020: Incorporação do Fundo Santander Agências, ampliando a base de ativos.
• 2021: Aquisição de imóveis educacionais do RBED11, diversificando o perfil dos inquilinos.
• 2024: Alteração do regulamento e da política de investimento, reforçando a estratégia de diversificação.
• 2025: Desdobramento de cotas e alienação de ativos com bons retornos, como parte da reciclagem de portfólio.

Essa trajetória mostra um fundo em constante evolução, com foco em adaptar-se às mudanças do mercado e às necessidades dos investidores. A gestão ativa tem sido o diferencial que permitiu ao RBVA11 manter sua atratividade mesmo em cenários adversos.

Pontos Fortes e Fracos

Pontos fortes:

• Renda passiva estável e acima da média do mercado
• Gestão ativa com histórico de sucesso e transparência
• Imóveis bem localizados, com contratos longos e atípicos
• Baixo nível de alavancagem e boa saúde financeira
• Potencial de valorização com obras e novas locações

Pontos de atenção:

• Concentração de receita em poucos inquilinos (Cogna e Caixa somam mais de 50%)
• Exposição ainda relevante ao setor bancário, embora em queda

O RBVA11 é uma excelente opção para quem busca renda passiva estável com potencial de valorização moderada. É um fundo para perfis conservadores e moderados. Para quem deseja previsibilidade de fluxo de caixa, contratos longos e uma gestão que entrega resultados, o fundo merece atenção.

Fontes

• Fonte: Infomoney — Corretoras recomendam 8 fundos imobiliários para investir em novembro
• Fonte: Renda na Mão — RBVA11 com vendas estratégicas e renda estável
• Fonte: Investidor de FIIs — RBVA11 surpreende mercado com venda milionária e lucros acima do esperado

FAQ Final — Perguntas Frequentes

1. Qual o tipo de fundo é o RBVA11?
É um fundo de tijolo, com foco em imóveis comerciais voltados ao varejo de rua.

2. Qual o dividend yield médio nos últimos 12 meses?
A média foi de aproximadamente 11,1% anualizado, com distribuição mensal de R$ 0,09 por cota.

3. O fundo está barato (P/VP < 1)?
Sim. Com P/VP de 0,92, o fundo está sendo negociado com deságio em relação ao seu valor patrimonial.

4. É seguro investir neste fundo em 2025?
Sim. O fundo apresenta boa diversificação, contratos longos, baixo endividamento e gestão ativa.

5. Qual o perfil ideal do investidor para este fundo?
Investidores conservadores e moderados que buscam renda passiva estável e valorização gradual.

📌 Disclaimer: Este artigo é apenas uma análise com base em dados públicos e opiniões pessoais. Não é uma recomendação de investimento, compra, venda ou manutenção de ativo. Cada investidor deve avaliar seus objetivos e perfil. Consulte um profissional certificado.