Publicado em 16 de novembro de 2025 — Por Anderson Nascimento
Se você está de olho em fundos imobiliários e quer entender se o fundo base 10 de Shopping CPSH11 que está com deságio neste momento. Pode ser oportunidade de investimento em 2025? Este artigo é para você. Vamos conversar como bons amigos que gostam de investir com inteligência, explorando os dados mais recentes, os movimentos estratégicos e os riscos que vêm junto com os dividendos.
Com o cenário de juros ainda elevados, inflação sob controle e o varejo físico mostrando sinais de recuperação, os fundos de shoppings voltam ao radar dos investidores. E o CPSH11 se destaca por sua gestão ativa, portfólio de ativos dominantes e um Dividend Yield (DY) que chama atenção. Mas será que ele entrega o que promete? Vamos descobrir.
O que é o CPSH11?
O Capitânia Shoppings FII (CPSH11) é um fundo imobiliário do tipo “tijolo”, focado exclusivamente em shopping centers e outlets. Ele se enquadra na categoria “FII Renda Gestão Ativa – Shoppings”, segundo a Anbima, o que significa que sua estratégia envolve compra, venda e gestão ativa de imóveis comerciais voltados ao varejo.
- Gestora: Capitânia Investimentos, com reputação sólida e atuação estratégica no mercado de FIIs.
- Administrador: BTG Pactual, um dos maiores bancos de investimento da América Latina.
- Público-alvo: Investidores em geral.
- Patrimônio líquido: R$ 918,9 milhões.
- Número de cotistas: 25.217.
- Quantidade de cotas: 79.699.818.
💡 Destaque: O fundo está sendo negociado com cerca de 15% de deságio em relação ao seu valor patrimonial, e apresenta um DY anualizado de 12,91%.
Rentabilidade e Geração de Renda
Um dos principais atrativos do CPSH11 é sua capacidade de gerar renda mensal de forma consistente. Em setembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, mantendo o padrão dos meses anteriores.
- DY anualizado: 12,91%.
- Distribuição mensal: R$ 0,10 por cota desde janeiro de 2025.
- Resultado acumulado por cota em 2025: R$ 0,81.
- Distribuição acumulada por cota em 2025: R$ 0,90.
Exemplo prático: Se você tivesse investido R$ 10.000 em CPSH11 (cerca de 1.017 cotas a R$ 9,83), teria recebido aproximadamente R$ 101,70 em dividendos nos últimos 12 meses. Isso representa uma renda passiva mensal de cerca de R$ 8,47 — o suficiente para pagar uma assinatura de streaming ou parte da conta de luz.
“Com um Dividend Yield de 14,56% ao ano e ativos dominantes em seu portfólio, o CPSH11 se destaca como uma opção atrativa no segmento de shoppings.”
— BTG Pactual Content Research, novembro de 2025
Além disso, o fundo distribui 95% dos resultados auferidos, com base no regime de caixa, até o 17º dia útil do mês seguinte. Isso garante previsibilidade e regularidade para quem busca renda recorrente.
Segurança e Riscos
Todo investimento tem seus riscos, e com FIIs não é diferente. Vamos analisar os principais pontos que merecem atenção:
Vacância e Ocupação
O CPSH11 apresenta uma ocupação média de 97,1% em seu portfólio, o que é excelente. Alguns ativos, como o Catarina Fashion Outlet e o Shopping Boulevard Tatuapé, estão com 100% de ocupação. O ativo com menor taxa é o Praia de Belas, com 87,3%, ainda dentro de um patamar aceitável.
Qualidade dos Ativos
O fundo investe em ativos dominantes, com alto fluxo de visitantes e localização estratégica. Entre os principais estão:
- Iguatemi Fortaleza
- Iguatemi Alphaville
- Catarina Fashion Outlet
- Shopping Metro Tatuapé
- Parque Shopping Dom Pedro
Esses ativos têm apresentado crescimento em vendas por metro quadrado e NOI (lucro operacional líquido), o que reforça a resiliência do portfólio.
“O Capitânia Shoppings FII (CPSH11) apresentou crescimento consistente nos indicadores operacionais e financeiros, mantendo um alto nível de ocupação e distribuições recorrentes aos cotistas.”
— Momentum Financeiro, março de 2025
Endividamento
O fundo possui dois CRIs com saldo total de R$ 97,1 milhões, ambos com prazo de 15 anos e taxas entre CDI + 1.8% e CDI + 2.3%. Considerando o patrimônio líquido de R$ 918,9 milhões, o nível de alavancagem é saudável.
Diversificação
Geograficamente, o fundo está bem distribuído:
- São Paulo: 61,6%
- Ceará: 22,2%
- Rio Grande do Sul: 16,1%
Essa diversificação ajuda a mitigar riscos regionais e garante exposição a diferentes mercados consumidores.
Gestão e Estratégia
A Capitânia Investimentos é conhecida por sua atuação estratégica e transparente. A taxa de administração e gestão é de 0,92% ao ano sobre o patrimônio líquido, considerada justa para o nível de complexidade e atuação ativa.
Estratégia do Fundo
O CPSH11 tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração comercial de shopping centers e outlets, além de ganhos de capital com compra e venda de ativos. A estratégia é clara: investir em ativos dominantes, com foco em qualidade, escala e resiliência operacional.
Movimentos Recentes
O fundo realizou importantes movimentações em 2025:
- Venda do Complexo Tatuapé.
- Aquisição do Internacional Guarulhos.
- Rebalanceamento da posição no Iguatemi Fortaleza.
- Monetização de posições no Catarina Fashion Outlet e Cidade Jardim, que passarão a compor o JHSF Malls FII.
Além disso, foi submetido ao CADE o processo de aquisição do Midway Mall, em Natal (RN), junto a coinvestidores. O shopping tem ABL de 66,2 mil m², receita bruta de R$ 138 milhões e NOI de R$ 121,7 milhões nos últimos 12 meses.
“O Midway Mall é um dos principais shoppings da região Nordeste, com forte fluxo de visitantes, excelente localização e sólida geração de caixa.”
— Comunicado ao Mercado, Capitânia Investimentos, novembro de 2025
Valuation e Preço Justo
- Valor Patrimonial por cota (VP): R$ 11,53.
- Valor de mercado por cota: R$ 9,83.
- P/VP: 0,85 — ou seja, o fundo está com cerca de 15% de deságio.
Esse deságio pode representar uma oportunidade para o investidor que acredita na valorização dos ativos e na recuperação do setor de shoppings. Comparado a outros FIIs do segmento, o CPSH11 está entre os mais descontados, sem apresentar sinais de deterioração operacional.
Cenário Futuro e Perspectivas
O fundo está entrando em um novo ciclo de investimentos, com recursos disponíveis e foco em ativos dominantes. A aquisição do Midway Mall pode ser um divisor de águas, agregando um ativo de alta qualidade ao portfólio.
“O varejo físico mostra sinais de recuperação, com aumento de fluxo e vendas em shoppings, impulsionado pela retomada do consumo e estabilização da inflação.”
— Valor Econômico, novembro de 2025
Com a expectativa de queda na Selic, os FIIs tendem a se valorizar, especialmente os de tijolo, que se beneficiam do aumento do consumo e da valorização dos imóveis.
“Com a expectativa de queda na Selic, os fundos imobiliários voltam a ganhar tração entre os investidores, especialmente os que oferecem renda mensal estável.”
— Infomoney, novembro de 2025
Na minha visão, o CPSH11 está bem posicionado para capturar esse novo ciclo, especialmente por sua estratégia de liquidez e dominância. Vale observar que o fundo que está com deságio e tem histórico de geração de valor e boa comunicação com os cotistas.
Pontos Fortes e Fracos
Pontos fortes:
- DY elevado e consistente.
- Gestão ativa e estratégica.
- Portfólio com ativos dominantes e boa ocupação.
- Deságio em relação ao VP.
- Expansão com aquisição do Midway Mall.
Pontos de atenção:
- Concentração de receita em poucos ativos.
- Risco de execução nas novas aquisições.
- Sensibilidade ao cenário macroeconômico.
FII CPSH11 é uma excelente opção para quem busca renda estável com potencial de valorização no médio prazo. Indicado para investidores moderados que aceitam certa volatilidade em troca de retorno acima da média.
Disclaimer:
Este artigo é só uma análise com base em dados públicos e opinião pessoal. Não é recomendação de investimento — avalie seu perfil e converse com um especialista antes de decidir.
Fontes:
- Infomoney — “FIIs voltam ao radar com juros em queda: veja os fundos mais recomendados”
https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/fiis-voltam-ao-radar-com-juros-em-queda-veja-os-fundos-mais-recomendados - Valor Econômico — “Fundos imobiliários registram captação bilionária no mês”
https://valor.globo.com/financas/noticia/2025/11/10/fundos-imobiliarios-registram-capitacao-bilionaria-no-mes.ghtml - BTG Pactual Content Research — “Análise setorial: FIIs de shopping com DY acima de 14%”
https://www.btgpactual.com/asset-management/conteudos - Momentum Financeiro — “CPSH11 mantém distribuição estável e cresce em ocupação”
https://www.momentumfinanceiro.com.br/fundos-imobiliarios/cpsh11-distribuicoes-e-ocupacao