Publicado em 14 de novembro de 2025 — Por Anderson Nascimento
Com a taxa Selic ainda em 15% e a inflação mostrando sinais de desaceleração, muitos investidores voltam os olhos para os fundos imobiliários como alternativa de renda passiva. Mas em meio a tantas opções, o MXRF11 (Fundo base 10) se destaca como o fundo com maior número de cotistas da B3. Será que ele continua sendo uma boa escolha em 2025? Neste artigo, vamos analisar os dados mais recentes, entender a estratégia da gestão e avaliar se o MXRF11 ainda vale a pena para quem busca estabilidade e retorno.
Apresentação do Fundo
O MXRF11 é um fundo imobiliário do tipo Papel, com foco em ativos financeiros com lastro imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ele também investe em FIIs, permutas financeiras e ativos de renda fixa.
- Gestora: XP Vista Asset Management Ltda.
- Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros
- Início do fundo: 13/04/2012
- Número de cotistas: 1.331.737
- Patrimônio líquido: R$ 4,117 bilhões
- Quantidade de cotas: 437.325.297
- Taxa de administração: 0,90% ao ano
- Categoria ANBIMA: FII TVM Gestão Ativa
📌 Destaque: Em setembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, equivalente a 98,71% do CDI com gross-up de impostos, mantendo sua reputação de previsibilidade e consistência.
Rentabilidade e Geração de Renda
O MXRF11 tem se mostrado um dos fundos mais consistentes em distribuição de rendimentos. Em setembro, o rendimento foi de R$ 0,10 por cota, com um yield mensal de 1,02% e anualizado de 13,00%.
Nos últimos 12 meses, a distribuição média foi de R$ 0,0967 por cota, o que representa um DY acumulado de aproximadamente 12,1%, segundo dados do relatório gerencial.
Exemplo prático:
Com um investimento de R$ 10.000, o cotista teria recebido cerca de R$ 1.210 em dividendos nos últimos 12 meses — uma renda passiva mensal de aproximadamente R$ 100.
Segundo o portal Contei, “o MXRF11 mantém uma política de distribuição estável, mesmo em meses com menor geração de caixa, graças à reserva acumulada de correção monetária, que em setembro era de R$ 24,3 milhões”.
Segurança e Riscos
Como fundo de papel, o MXRF11 não possui vacância, mas está exposto ao risco de crédito dos emissores dos CRIs. A gestão busca mitigar esse risco com garantias robustas, como:
- Cessão fiduciária de aluguéis
- Fundos de reserva
- Aval dos sócios
- Subordinação de séries
O LTV médio dos CRIs é de 50%, considerado saudável. A diversificação também é um ponto forte: o portfólio inclui CRIs de setores como residencial (33,58%), varejo alimentício (19,73%), shoppings (7,25%) e agronegócio (5,46%).
📌 Segundo o especialista Eduardo Martins, da A Revista, “o MXRF11 é um dos fundos mais resilientes do mercado, com uma carteira pulverizada e gestão ativa que monitora de perto os emissores”.
Gestão e Estratégia
A XP Vista Asset Management tem se destacado pela transparência e pela atuação estratégica. A taxa de administração de 0,90% ao ano é considerada justa para o porte e complexidade do fundo.
A estratégia é clara:
- 80% do patrimônio líquido em CRIs, priorizando nomes de crédito de alta qualidade e operações com potencial de ganho de capital.
- Até 20% em permutas financeiras e FIIs, buscando retornos expressivos e liquidez.
Em setembro, o fundo:
- Investiu R$ 89 milhões em novos CRIs, com taxas de IPCA+ entre 10,00% e 11,50% ao ano.
- Subscrição de R$ 168 milhões em FIIs no mercado primário.
- Alienou R$ 189 milhões em papéis, gerando R$ 6 milhões em resultado caixa.
📌 Segundo o relatório, “a equipe de gestão segue originando pipeline de CRIs e permutas financeiras, bem como buscando oportunidades de reciclagem de portfólio no mercado secundário”.
Valuation e Preço Justo
- Valor patrimonial da cota (VP): R$ 9,41
- Valor de mercado da cota: R$ 9,77
- P/VP: 1,03 (leve ágio)
A cotação se manteve estável ao longo do ano, com leve tendência de alta. Comparado a outros FIIs de papel, o MXRF11 está dentro da média, sem exageros de valorização ou desvalorização.
📌 Segundo o Clube FII, “o fundo negocia próximo ao valor patrimonial, o que reforça sua atratividade para quem busca renda com segurança”.
Cenário Futuro e Perspectivas
O fundo segue com pipeline ativo de novos CRIs e reciclagem de portfólio. A venda de ativos com baixo desempenho e reinvestimento em papéis mais rentáveis mostra uma gestão proativa.
Com a Selic em 15% e a inflação controlada, os CRIs indexados ao IPCA+ continuam atrativos. A expectativa é que o fundo mantenha sua performance, mesmo com possíveis quedas na taxa básica de juros.
📌 Segundo o portal Investidor Dez, “o MXRF11 deve continuar entregando rendimentos consistentes, mesmo em cenários de ajuste monetário, graças à estrutura de garantias e à diversificação da carteira”.
O MXRF11 está bem posicionado para continuar entregando bons resultados. Não é à toa que é o fundo com mais cotistas do mercado. Sua evolução é notável: de um fundo arriscado high yield para um fundo seguro high grade — o primeiro FII base 10 do mercado. Um ponto que chama atenção é a capacidade da gestão de manter a distribuição mesmo em meses com menor geração de caixa, utilizando reservas acumuladas. Mas é importante lembrar: nenhum fundo está livre de riscos, especialmente aqueles que investem em CRIs
Ponstos Fortes e Fracos
Pontos fortes:
- Renda mensal estável e atrativa
- Gestão ativa e transparente
- Diversificação setorial e geográfica
- Baixo risco de vacância
- Reserva de correção monetária
Pontos fracos:
- Exposição ao risco de crédito dos emissores
- Leve ágio em relação ao valor patrimonial
A análise do fundo foi concluída com base em dados atualizados (relatório gerencial) e critérios técnicos. A partir daqui, cabe ao investidor avaliar com atenção e tomar a decisão mais alinhada ao seu perfil e objetivos
FAQ Final
1. Qual o tipo de fundo é o MXRF11?
É um fundo de papel, com foco em CRIs e ativos financeiros com lastro imobiliário.
2. Qual o dividend yield médio nos últimos 12 meses?
Cerca de 12,1%, com distribuição mensal de R$ 0,0967 por cota.
3. O fundo está barato (P/VP < 1)?
Não. Atualmente o P/VP é de 1,03, indicando leve ágio.
4. É seguro investir neste fundo em 2025?
Sim, especialmente para quem busca renda passiva. A gestão é sólida e o portfólio é diversificado.
5. Qual o perfil ideal do investidor para este fundo?
Conservador a moderado, com foco em geração de renda e baixa volatilidade.
📌 Disclaimer: Este artigo é apenas uma análise com base em dados públicos e opiniões pessoais. Não é uma recomendação de investimento, compra, venda ou manutenção de ativo. Cada investidor deve avaliar seus objetivos e perfil. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
Fontes:
- Fonte: A Revista — MXRF11 mantém dividendos e lucro robusto mesmo com juros altos
- Fonte: Status Invest — MXRF11: dividendos e cotação
- Fonte: Contei — MXRF11 distribui R$ 0,10 por cota em outubro
- Fonte: Investidor 10 — FII MXRF11 corrige data de pagamentos de dividendos em novembro de 2025
- Fonte: Clube FII — MXRF11 – Maxi Renda – Informações básicas do Fundo Imobiliário