Por Anderson Nascimento / 07 de novembro de 2025
E se eu te dissesse que o fundo imobiliário GARE11 vende 10 imóveis e zera alavancagem e gerar um lucro bruto de R$ 145 milhões? Ótima notícia para os investidores. A venda de 10 imóveis e a eliminação da alavancagem posicionam o fundo entre os mais sólidos e desejados do mercado
Pois é, foi exatamente isso que o GARE11 (fundo base 10) — Guardian Real Estate — fez em outubro de 2025. E essa operação não só chamou atenção do mercado, como também reposicionou o fundo entre os mais sólidos e rentáveis do IFIX.
Neste artigo, vamos conversar sobre o que está por trás dessa movimentação, como ela afeta os cotistas, e por que esse tipo de estratégia pode ser uma virada de chave para quem busca renda passiva com segurança. Tudo isso com uma linguagem simples, direta e com exemplos do dia a dia.
O que é o GARE11 e por que ele importa?
O GARE11 é um fundo imobiliário de “tijolo”, ou seja, investe diretamente em imóveis físicos. Seu foco está em ativos de logística e renda urbana, como lojas de grandes redes e centros de distribuição.
O fundo tem contratos de locação atípicos — aqueles que, se forem rompidos, obrigam o inquilino a pagar o valor total restante do contrato. Isso garante previsibilidade e estabilidade nos rendimentos.
Em setembro de 2025, o fundo tinha: • 31 imóveis
• 447 mil m² de área locável
• 407 mil cotistas
• Dividend yield de 11% ao ano
• Valor patrimonial de R$ 2,06 bilhões
A operação que mudou tudo: venda de 10 imóveis por R$ 485 milhões
Em outubro, o GARE11 anunciou a venda de 10 imóveis para o fundo XPRI, gerido pela XP Asset. O valor da transação? R$ 485,5 milhões.
Segundo o Seu Dinheiro, essa venda gerou: • Lucro bruto de R$ 145 milhões
• Redução de R$ 356 milhões em dívidas
• Alavancagem líquida próxima de zero
Ou seja, o fundo vendeu bem, lucrou e ainda limpou sua estrutura financeira. Isso é raro no mercado — e mostra uma gestão estratégica e agressiva.
Por que isso é relevante para o investidor?
Imagine que você tem um imóvel alugado e decide vendê-lo por um preço acima do mercado. Com esse dinheiro, você quita suas dívidas e ainda sobra capital para reinvestir. É exatamente isso que o GARE11 fez.
Essa operação: • Aumenta a segurança do fundo
• Reduz o risco de inadimplência
• Libera caixa para novas aquisições
• Melhora o valor patrimonial por cota
Segundo o Clube FII, o fundo já está recompondo os ativos vendidos com imóveis de alta qualidade e contratos longos.
Estratégia de recompra e emissão de cotas
A venda foi coordenada com a 7ª emissão de cotas do fundo, que já captou R$ 684 milhões até o final de setembro. Parte desse valor está sendo usada para comprar novos imóveis — como duas unidades da rede Desco Atacado, no Rio Grande do Sul, com cap rate de 10,2%.
Essa estratégia mostra que o fundo não está apenas vendendo para “fazer caixa”, mas sim reciclando o portfólio com ativos mais rentáveis e menos alavancados.
O que são contratos atípicos e por que eles protegem o investidor?
Nos contratos atípicos, o inquilino se compromete a pagar o aluguel até o fim do contrato, mesmo que queira sair antes. Isso dá ao fundo uma previsibilidade de receita que é ouro em tempos de juros altos e inflação instável.
No caso do GARE11, todos os imóveis estão locados com esse tipo de contrato. Isso significa: • Renda estável
• Menor risco de vacância
• Maior segurança para o cotista
Impacto na rentabilidade e na cota
Com a venda dos imóveis e a recompra de ativos mais eficientes, o fundo projeta um aumento no valor patrimonial por cota de R$ 0,31. Isso pode refletir diretamente na valorização da cota no mercado secundário.
Além disso, o fundo manteve seu guidance de dividendos entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, com distribuição mensal. Em setembro, o pagamento foi de R$ 0,083.
Reflexão: vale a pena investir em fundos como o GARE11?
Na minha opinião, sim — desde que você entenda o que está comprando. O GARE11 é um fundo que: • Tem imóveis de qualidade
• Contratos sólidos
• Gestão ativa e estratégica
• Boa liquidez no mercado
Mas como todo investimento, tem riscos. O principal deles é o risco de mercado: se os juros caírem muito rápido, o valor dos imóveis pode se reprecificar e afetar a rentabilidade.
Por outro lado, o fundo está se posicionando para esse cenário — comprando cotas subordinadas do fundo comprador, com rentabilidade alvo de até 20% ao ano.
Contexto econômico e oportunidades
Com a Selic em 15% e o mercado imobiliário aquecido, fundos como o GARE11 se tornam ainda mais relevantes. Eles oferecem: • Renda passiva mensal
• Proteção contra inflação
• Potencial de valorização
Segundo o Status Invest, o fundo teve valorização de 8,19% nos últimos 12 meses e segue entre os líderes em dividend yield do IFIX.
FAQ — Perguntas Frequentes
1. O que é o GARE11?
É um fundo imobiliário que investe em imóveis físicos, com foco em logística e renda urbana.
2. O fundo é seguro?
Sim. Todos os contratos são atípicos, com multa integral em caso de rescisão.
3. Qual a rentabilidade atual?
Dividend yield de 11% ao ano, com distribuição mensal de R$ 0,083 por cota.
4. Posso começar com pouco dinheiro?
Sim. As cotas são negociadas na bolsa e custam cerca de R$ 9,00.
5. O fundo tem dívidas?
Após a venda dos 10 imóveis, a alavancagem líquida está próxima de zero.
6. Como acompanhar os resultados?
Você pode acessar os relatórios mensais no site da Guardian Gestora ou no Clube FII.
GARE11 mostra que estratégia e gestão fazem toda a diferença
O que o GARE11 fez não foi apenas uma venda de imóveis — foi uma aula de gestão patrimonial. Em um mercado onde muitos fundos se acomodam, ele se antecipou, vendeu com lucro, reduziu dívidas, reforçou caixa e ainda reposicionou seu portfólio com ativos mais eficientes.
Para o investidor, isso significa mais segurança, mais previsibilidade e mais potencial de valorização. E tudo isso com contratos sólidos, imóveis de qualidade e uma gestão que não tem medo de tomar decisões ousadas.
Se você busca renda passiva com inteligência, o GARE11 é um exemplo claro de como fundos imobiliários podem entregar valor real. Mas lembre-se: investir exige estudo, acompanhamento e visão de longo prazo. O mercado recompensa quem pensa como dono — e não como apostador.
Disclaimer
Este artigo tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento. As opiniões expressas são pessoais e baseadas em dados públicos disponíveis até novembro de 2025. Antes de tomar qualquer decisão financeira, consulte um profissional certificado e avalie seu perfil de investidor. Rentabilidade passada não garante retorno futuro. O mercado de fundos imobiliários envolve riscos, e o investidor deve estar ciente das características de cada produto.
Fontes:
- Seu Dinheiro
Fundo imobiliário vende 10 imóveis por R$ 485 milhões; IFIX atinge nova máxima histórica
Publicado em 01 de novembro de 2025
Disponível em: https://www.seudinheiro.com/2025/bolsa-dolar/fundo-imobiliario-vende-10-imoveis-por-r-485-milhoes-ifix-atinge-nova-maxima-historica-kaes/
Analisa a operação de venda do GARE11 e seu impacto no mercado de FIIs. - Clube FII
Relatório Gerencial GARE11 — Outubro/Novembro 2025
Publicado em 03 de novembro de 2025
Disponível em: https://www.clubefii.com.br/fundo_comunicados_embed?id=1026129&cod_neg=GARE11&cod=0&tipo_comunicado=relatorio_gerencial_relatorios
Traz detalhes da venda, recompra de ativos e projeções de dividendos. - Status Invest
GARE11 — Dados atualizados do fundo imobiliário Guardian Real Estate
Consultado em 05 de novembro de 2025
Disponível em: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/gare11
Apresenta indicadores de rentabilidade, número de cotistas e histórico de distribuição.