Enquanto muitos fundos imobiliários enfrentam volatilidade, o ALZR11 apresenta uma trajetória notável de valorização. Com uma cotação que vem superando consistentemente expectativas, fechando julho/2025 a R$ 10,02 (e projetando-se para patamares ainda mais altos), o fundo da Alianza demonstra que a previsibilidade é o maior catalisador de valor no mercado de FIIs.
A análise do relatório de julho/2025 revela não um simples fundo, mas uma máquina eficiente de geração de renda passiva, construída sobre pilares que justificam plenamente a confiança do mercado e a valorização da cota.
O Santo Graal: Previsibilidade Absoluta com Contratos Atípicos
A principal força do ALZR11 é sua estrutura de receita:
- 100% dos contratos são atípicos, com WAULT (média ponderada dos prazos) em 9.6 anos.
- Vacância física e financeira de 0.0%. Todos os 23 imóveis estão ocupados e pagando.
- Reajustes por IPCA distribuídos ao longo do ano, criando um fluxo de correção monetária constante e previsível.
Esta previsibilidade permite que a gestão dê um “Guidance” semestral – algo raro no mercado. Para o 2º semestre de 2025, a projeção é de distribuições entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota/mês, apenas com receitas recorrentes, excluindo eventuais ganhos com vendas de ativos.
A Estratégia de Crescimento: “Desdobramento de Cotas” e Expansão da Base
Um dado salta aos olhos: a base de cotistas cresceu 0.7% em um único mês (julho), com a entrada de ~1.200 novos investidores, totalizando 165.613 cotistas. No acumulado de 3 meses, foram mais de 12 mil novos cotistas.
Esse fenômeno é impulsionado pelo desdobramento (split) de cotas realizado em maio, que tornou o ativo mais acessível. Essa estratégia não é apenas sobre preço; é sobre democratizar o acesso, aumentar a liquidez e atrair um público retail massivo, criando uma base sólida de demanda constante que sustenta a valorização.
Saúde Financeira Impecável: A “Gordura” que Protege o Investidor
O ALZR11 é um caso de disciplina fiscal:
- Caixa e Valores Mobiliários: R$ 260 milhões, representando 20% do Patrimônio Líquido – um colchão de liquidez robusto.
- Cobertura de Obrigações: Este caixa cobre 5 anos de amortizações de CRIs e parcelas de aquisições.
- Alavancagem Controlada: Obrigações Futuras / Patrimônio Líquido está em um nível de 46.3%. o Que eu particularmente acho alto, ideial seria entre 10 a15% na minha visão, quanto mais seguro melhor. Porém com o caixa contorlado a lavancagem irá cair naturalemte, mas não descarto que o fundo possa aproveitar o bom momento e fazer uma captação no mercado para redução da dívida.
No mais é um fundo solido e permite que o fundo honre seus compromissos com tranquilidade e aproveite oportunidades de aquisição sem pressões de caixa. Não há um pagamento de dividendo que não possa ser suportado, ou seja, o dividendo pago é seguro e perene.
Gestão Ativa e Geração de Valor Extra
A gestão não é passiva. O relatório detalha operações que criam valor adicional:
- Venda de Ativos (Santillana, Aptiv, IPG): Geraram receitas extraordinárias e liberaram capital para reinvestimento em ativos com melhor potencial.
- Aquisições Estratégicas: A entrada de ativos como os CDBs (centros de diagnóstico) e as Lojas Assaí diversifica o portfólio e adiciona renda de longo prazo.
Por que o ALZR11 Vem Subindo?
A valorização não é um mistério. É o resultado lógico e mensurável de uma estratégia executada com excelência:
- Renda Previsível: Contratos atípicos de longuíssimo prazo com gigantes (Mercado Livre, Oba, BRF, DASA) são o alicerce.
- Gestão Conservadora: Caixa elevado e alavancagem controlada reduzem riscos em qualquer cenário macroeconômico.
- Estratégia de Acesso: O desdobramento de cotas amplia o apelo e a base de investidores, criando demanda estrutural.
- Transparência Radical: O fornecimento de um “Guidance” semestral cria confiança e reduz a assimetria de informação.
O ALZR11 não é uma aposta especulativa. É uma empresa de renda previsível disfarçada de fundo imobiliário. O mercado está precificando exatamente isso: a qualidade superior do fluxo de caixa e a gestão profissional. Enquanto a máquina continuar funcionando – gerando renda mensal, reajustando pelo IPCA e mantendo risco baixo –, a tendência de valorização tem fundamentos sólidos para persistir.
Disclaimer: Esta análise é baseada no relatório gerencial de Julho/2025 e não é uma recomendação de investimento. O investidor deve realizar sua própria análise e considerar sua tolerância a risco. A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.