Investir em fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma estratégia eficiente para gerar renda passiva com isenção de IR sobre os dividendos, e entre os vários segmentos, os FIIs de shoppings têm ganhado destaque. Um nome que vem chamando atenção é o CPSH11 o fundo imobiliário de Shopping Base 10, ou Capitania Shoppings, um FII de tijolo, o que o torna acessível para pequenos investidores. Mas será que ele é um bom investimento? Vamos responder essa pergunta com base em dados concretos e análise de fundamentos.
1. O que é o CPSH11?
O CPSH11 é um fundo imobiliário do segmento de shoppings, gerido pela Capitânia Investimentos. Criado em fevereiro de 2023, o fundo inicialmente era destinado a investidores qualificados, mas a partir de 2024 passou a aceitar o público geral. Isso abriu as portas para pequenos investidores participarem de um portfólio sólido e promissor de shoppings centers.
Mesmo sendo relativamente novo, o fundo já apresenta métricas operacionais consistentes e vem se destacando frente a concorrentes como BBIG11 e AJFI11, outros dois FIIs de shoppings também na faixa dos R$10.
2. Preço e Valuation: Por que está barato?
Em abril de 2025, o CPSH11 é negociado a cerca de R$9 por cota, com um Dividend Yield (DY) anualizado de 13,39%, ou seja, mais de 1% ao mês. Além disso, o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) está em 0,77, o que indica um desconto de 23% em relação ao valor patrimonial.
Isso coloca o fundo numa posição atraente tanto para quem busca renda quanto para quem visa valorização patrimonial. O “preço justo” estimado, segundo os dados do relatório gerencial, é de R$11,71.
Esse desconto pode estar ligado ao histórico da gestora Capitânia, que apesar de ter bons ativos sob gestão, ainda sofre com certa desconfiança por parte do mercado devido à falta de transparência em alguns pontos — especialmente sobre dívidas e cronograma de amortizações. Mais adiante, abordaremos isso com mais profundidade.
3. Portfólio do CPSH11: Diversificação com foco em qualidade
O CPSH11 possui participação em 10 shoppings centers, localizados principalmente em São Paulo (65%) e Ceará (18%). A exposição maior está no shopping de Novo Hamburgo (20,6%) e a menor no Dom Pedro (2,7%).
Esses ativos são direcionados a públicos de maior poder aquisitivo, o que eleva o ticket médio das vendas e garante resiliência mesmo em períodos de inflação ou desaceleração econômica. Além disso, os shoppings apresentam indicadores operacionais robustos:
- Taxa de ocupação média: 95,5%
- Vacância física: Apenas 4,5%
- Crescimento de vendas (jan/24 vs. jan/25): +10%
- Crescimento do resultado operacional por m²: +12%
Esses números demonstram não só solidez, mas também crescimento consistente dos ativos, o que é fundamental para manter ou até aumentar os rendimentos no futuro.
4. Distribuição de Rendimentos: Estabilidade e previsibilidade
Desde o início de 2025, o fundo vem mantendo uma distribuição mensal de R$0,10 por cota. Isso representa um DY mensal acima de 1%, o que é excelente para o segmento.
Mesmo quando a receita do mês foi inferior ao valor distribuído (caso de fevereiro), o fundo utilizou seu resultado acumulado (provisão de lucros não distribuídos) para manter a consistência nos pagamentos. Atualmente, ainda possui R$0,06 por cota de resultado acumulado, o que oferece uma margem de segurança para manter os dividendos caso algum mês tenha resultado mais fraco.
5. Dívidas e Gestão de Risco: O ponto de atenção
Apesar dos aspectos positivos, um ponto que merece atenção é a falta de transparência sobre a estrutura de dívidas do CPSH11. O fundo menciona obrigações de aquisição no valor de R$112 milhões, além de outras contas a pagar de R$1,6 milhão, mas não especifica quais são essas obrigações, seus prazos ou origens, conforme DRE abaixo:
Esse tipo de informação é fundamental para avaliar o risco de alavancagem do fundo e sua capacidade de honrar compromissos sem comprometer o pagamento de dividendos. A ausência de um cronograma claro de amortizações gera insegurança e pode explicar, em parte, o desconto no P/VP.
Por outro lado, o fundo possui formas alternativas de gerar caixa, caso precise quitar obrigações:
- Ativos financeiros (renda fixa): R$23 milhões
- Investimentos em outros FIIs: R$294 milhões
- Caixa: R$1 Milhão.
Esses ativos podem ser vendidos se necessário, o que dá certa flexibilidade financeira ao fundo, mesmo com caixa direto limitado (apenas R$1,3 milhão).
6. Liquidez e Número de Cotistas: Crescimento constante
Com cerca de 14 mil cotistas, o fundo ainda está em fase de expansão. Desde que foi liberado para investidores em geral, seu número de cotistas tem aumentado mês a mês. A liquidez diária ultrapassa os R$4 milhões, o que garante facilidade para entrar ou sair da posição sem grandes distorções de preço.
Isso é essencial para investidores de varejo, que precisam de liquidez para ajustar suas carteiras com agilidade.
7. Comparativo com outros FIIs de shopping base 10
Entre os FIIs classificados como base 10 no setor de shoppings, os mais conhecidos são:
- CPSH11 (Capitania Shoppings)
- BBIG11 (BB Imobiliário de Shoppings)
- AJFI11 (AJF Shoppings)
O CPSH11 se destaca por ter:
- Portfólio mais robusto e com shoppings de alta renda;
- Indicadores operacionais em crescimento;
- Distribuição mensal mais estável;
- Maior potencial de valorização (desconto no P/VP).
Apesar de o fundo ter uma gestão com pontos a melhorar (principalmente em relação à transparência), ele lidera entre os três em qualidade de ativos e performance financeira recente.
8. Considerações finais: Vale a pena investir no CPSH11?
O CPSH11 não é apenas mais um fundo imobiliário de shopping base 10. Ele combina acessibilidade, portfólio qualificado, crescimento operacional e boa distribuição de rendimentos. Seu preço descontado pode representar uma oportunidade para quem busca alto DY com ativos sólidos, mas é importante manter atenção à gestão e à estrutura de dívidas do fundo. Lembrando que este artigo não é recomendação de compra, venda e manutenção do ativo.
Pontos fortes:
- Excelente dividend yield (+13% anual)
- Portfólio premium e diversificado
- Shoppings com alta taxa de ocupação
- Consistência na distribuição
- Potencial de valorização
Pontos de atenção:
- Falta de transparência nas dívidas
- Caixa direto baixo
- Histórico da gestora (faz emissões abaixo do VP)
Se o seu perfil de investidor tolera um risco moderado com expectativa de boa rentabilidade e você busca um FII acessível, o CPSH11 é sim um fundo que merece ser estudado com carinho.
Dica final: Antes de investir, leia o relatório gerencial completo, acompanhe os comunicados da Capitânia, e fique atento à evolução da vacância e à gestão das dívidas. Como qualquer outro investimento, a chave é informação + paciência + consistência.