O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitânia, tem sido objeto de análise por muitos investidores devido à queda recente de sua cotação e redução nos rendimentos. Este artigo se aprofunda no cenário atual do fundo, seus principais fatores, e se ainda vale a pena investir nele, considerando o preço atual.
Contexto Atual do CPTS11
Nos últimos dias, a cotação do CPTS11 caiu significativamente, atingindo seu menor valor em 12 meses, cotado a R$ 7,64. Esse preço baixo chama a atenção, especialmente quando se considera que, meses atrás, o fundo estava sendo negociado a valores acima de R$ 8,50. Essa queda, acompanhada de uma leve redução nos rendimentos, fez com que alguns investidores reconsiderassem suas posições no fundo.
No entanto, o dividend yield continua elevado, acima de 11%, impulsionado pela própria queda na cotação do fundo. O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) está em torno de 0,85, o que indica um deságio de 15% em relação ao valor patrimonial do fundo. Isso representa um desconto interessante, sugerindo um potencial de valorização futura para quem está comprando agora.
Alavancagem e Operações Compromissadas
Um dos pontos que gerou dúvidas entre os investidores é a estratégia de alavancagem adotada pelo fundo. CPTS11 realizou operações compromissadas com CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), o que equivale a 9,7% do seu patrimônio líquido. Essas operações, com custo de CDI + 0,70%, foram apontadas como um dos fatores que afetaram a cotação do fundo no final de 2023 e início de 2024.
A alavancagem traz riscos adicionais, e essa exposição de quase 10% é considerada alta por alguns especialistas. Muitos preferem uma alocação de no máximo 5% para esse tipo de operação, para manter o risco sob controle.
Composição do Patrimônio
O CPTS11 é um fundo diversificado. Aproximadamente 69,9% do seu patrimônio está investido em CRI, enquanto 30% está alocado em cotas de outros FIIs. A diversificação é um ponto positivo, mas vale destacar que o fundo tem algumas concentrações em devedores e segmentos específicos. Por exemplo, 13,2% do patrimônio está alocado em um único fundo, o XPPR11, o que pode aumentar o risco, caso haja algum problema com esse ativo.
A gestão do fundo tem enfrentado críticas devido a essas movimentações, especialmente relacionadas às operações compromissadas. A Capitânia, que já foi bem avaliada pelos investidores, tem gerado incertezas devido a decisões recentes.
Queda nos Rendimentos e Impacto do IPCA
Um dos principais fatores que impactou negativamente o fundo foi a queda no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ao qual a maior parte dos CRIs do fundo está indexada. No mês de agosto de 2024, o IPCA foi negativo, o que impactou diretamente a receita do fundo. Como resultado, o rendimento distribuído aos cotistas caiu de R$ 0,08 por cota para R$ 0,072.
Além disso, o fundo não conseguiu realizar ganhos de capital com a venda de cotas de outros FIIs, o que também contribuiu para a queda nos rendimentos.
Pontos Positivos e Riscos
O CPTS11 é um fundo high grade, o que significa que possui uma menor probabilidade de inadimplência por parte dos seus devedores. Ele não registra nenhum calote há mais de oito anos, o que confere certa tranquilidade aos investidores que buscam segurança. No entanto, as concentrações em determinados ativos e a exposição significativa ao IPCA são fatores que aumentam o risco, especialmente em um cenário de inflação controlada ou em queda.
Vale a Pena Investir no CPTS11?
Investir no CPTS11 a esse preço pode ser uma oportunidade para quem busca um fundo descontado e com potencial de recuperação no médio e longo prazo. O deságio no P/VP e o dividend yield elevado são atrativos, mas é importante considerar os riscos associados à alavancagem, à concentração de ativos e à exposição ao IPCA. lembrando que não é indicação de compra venda ou manutenção do ativo. Apenas situação atual do fundo no meu ponto de vista.
Aqui está uma análise dos tópicos principais, vantagens e o potencial de valorização do CPTS11, com base no conteúdo fornecido:
Tópicos principais:
- Desvalorização recente: O fundo CPTS11 está sendo negociado a um valor abaixo do preço justo, com um deságio de cerca de 15%.
- Rendimentos mais baixos: O fundo reduziu seus dividendos de R$0,08 para R$0,072 por cota, afetando a percepção de valor entre os investidores.
- Composição do portfólio: A maior parte do patrimônio (69,9%) está alocada em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), e cerca de 30% está investido em cotas de outros fundos imobiliários.
- Operações compromissadas e alavancagem: Aproximadamente 9,7% do patrimônio está alocado em operações compromissadas com CRIs, o que aumenta o risco do fundo.
- Impacto do IPCA: Grande parte das receitas está atrelada ao IPCA (96,27%), o que impacta diretamente os rendimentos conforme a variação desse índice.
- Diversificação de devedores: Os maiores devedores estão concentrados em setores como logística e industrial, com boa diversificação, mas há riscos em algumas concentrações maiores.
Vantagens do CPTS11:
- Deságio atrativo: O fundo está sendo negociado com um P/VP de 0,85, sugerindo um desconto de 15% em relação ao valor patrimonial. Isso pode ser uma oportunidade de compra para investidores que acreditam na recuperação do fundo.
- Gestão experiente: A gestão é feita pela Capitânia, que possui uma trajetória consolidada, embora com algumas decisões controversas em relação a operações compromissadas recentes.
- Portfólio High Grade: A maior parte dos CRIs são classificados como High Grade, ou seja, têm menor risco de inadimplência. Isso oferece mais segurança para os investidores preocupados com calotes.
- Fundo de grande porte: Com um patrimônio superior a R$2,8 bilhões e boa liquidez diária (superior a R$9 milhões), o CPTS11 oferece estabilidade e facilidade de negociação.
Riscos e desvantagens:
- Dependência do IPCA: Como a maior parte das receitas do fundo está indexada ao IPCA, meses de deflação (como agosto de 2024) podem impactar negativamente os rendimentos.
- Alavancagem elevada: O fundo possui quase 10% de seu patrimônio alavancado, o que pode aumentar o risco financeiro caso as operações compromissadas não rendam como esperado.
- Concentração de ativos: Embora a maior parte do portfólio seja diversificada, há algumas concentrações elevadas em devedores específicos, como o fundo XPPR11, que representa 13,2% do patrimônio.
Potencial de valorização:
- Preço descontado: Com o preço atual de R$7,64 e um preço justo estimado em torno de R$8,90, há potencial de valorização se o mercado ajustar o valor patrimonial.
- Recuperação do IPCA: Caso o IPCA retorne a índices mais positivos nos próximos meses, os rendimentos podem aumentar, valorizando o fundo.
- Gestão do portfólio: Se a gestão da Capitânia conseguir reestruturar melhor as operações compromissadas e melhorar a alocação dos recursos, o fundo pode voltar a pagar rendimentos mais atraentes e recuperar sua cotação.
O CPTS11 está em um momento de desvalorização, mas oferece um desconto considerável e potencial de valorização. No entanto, os riscos associados à alavancagem e à dependência do IPCA devem ser considerados antes de investir.
Cada investidor deve analisar se o fundo se encaixa no seu perfil de risco e em sua estratégia de investimento. A gestão da Capitânia, embora questionada por alguns, ainda tem uma reputação de longa data, e o fundo continua gerando receitas consistentes, apesar dos desafios recentes.
O CPTS11 oferece uma oportunidade para quem acredita no fundo e gestão, estando disposto a lidar com os riscos envolvidos. No entanto, para investidores mais conservadores, outros fundos com menos exposição a alavancagens e concentrações podem ser opções mais seguras. Se é oportunidade ou não depente do perfil do investidor e quanto de risco esta dispoto a correr.