Hoje, queremos apresentar a você cinco fundos imobiliários de tijolo de base 10 que são atualmente boas opções para estudo e investimento. Esses fundos se destacam por sua estabilidade e menor risco em comparação aos fundos de papel, já que são lastreados em imóveis físicos.
Por Que Investir em Fundos Imobiliários de Tijolo?
Os fundos imobiliários de tijolo são uma categoria de investimentos onde os recursos são aplicados diretamente em imóveis físicos, como edifícios comerciais, shopping centers, galpões logísticos, entre outros. Diferente dos fundos de papel, que têm maior volatilidade e risco, os fundos de tijolo oferecem uma segurança adicional, pois possuem ativos tangíveis que podem gerar receita mesmo em situações de inadimplência.
Uma das vantagens desses fundos é que, se um inquilino não cumprir com suas obrigações de aluguel, o fundo pode substituir esse inquilino, mantendo a rentabilidade sem grandes perdas. Além disso, os imóveis tendem a valorizar-se ao longo do tempo, proporcionando ganhos de capital aos investidores.
1. VIUR11: Imóveis Comerciais com Contratos Longos
O VIUR11 é um fundo de imóveis comerciais que merece atenção. Atualmente, é negociadopróximo a R$ 7,16 por cota, com um dividend yield de 11,86%. Nos últimos 12 meses, pagou R$ 0,84 por cota. Possui um patrimônio de R$ 239 milhões e uma liquidez média diária de R$ 300.000, com uma taxa de ocupação de 97%.
Com participação em oito imóveis que totalizam uma área bruta locável de 95.000 m², o VIUR11 se destaca por contratos de longa duração, com uma média de 8,5 anos, sendo 90% deles atípicos. Os principais inquilinos incluem instituições de ensino e varejo, como a Anima Educação e Americanas. Apesar da alta alavancagem de R$ 113,7 milhões, a gestão tem demonstrado capacidade de manter a ocupação e a receita.
A alavancagem do VIUR11 se configura como um ponto de grande atenção para os investidores. Esse indicador, que mede o endividamento do fundo em relação ao seu patrimônio, gera apreensão, pois pode afetar tanto a rentabilidade quanto a distribuição de dividendos.
Dois cenários distintos podem se desenrolar:
1. Venda de Imóveis: A gestora pode optar por vender alguns dos imóveis do portfólio para reduzir a dívida e, consequentemente, a alavancagem.
2. Nova Emissão de Cotas: Uma alternativa seria realizar uma nova emissão de cotas para captar recursos e diminuir a alavancagem. No entanto, essa estratégia exige cautela, pois se as cotas forem emitidas abaixo do valor patrimonial, isso diluirá os rendimentos dos atuais investidores.
2. VINO11: Diversificação em Comunicação, Finanças e Construção
O VINO11 é outro fundo que se destaca, especialmente por sua diversificação em setores como comunicação, finanças e construção. Negociado a próximo R$ 8,6 por cota, com um dividend yield de 8,90%, pagou R$ 0,71 nos últimos 12 meses. Possui um patrimônio de R$ 896 milhões e uma liquidez média diária de R$ 1 milhão.
Este fundo possui dez imóveis que somam 86.000 m² de área locável, com 70% dos contratos sendo atípicos. A duração média dos contratos é de 7,4 anos, e a taxa de ocupação atual é de 95%. O principal risco do VIN11 é sua alavancagem de 35,8%, exigindo uma gestão cuidadosa para manter a saúde financeira do fundo.
3. AJFI11: Oportunidades em Shopping Centers de Santa Catarina
O AJFI11 é focado em shopping centers, todos localizados em Santa Catarina. Negociado a R$ 9,32 por cota, tem um dividend yield de 3,26%, sendo um fundo relativamente novo, iniciado em novembro de 2023. Possui um patrimônio de R$ 400 milhões e uma liquidez média diária superior a R$ 1 milhão.
Com participação em seis shopping centers, o AJFI11 está bem posicionado em um mercado regional em crescimento. A taxa de ocupação dos shoppings está em torno de 90%, e as vendas totais têm mostrado crescimento, indicando um bom desempenho operacional. A gestão tem focado em aumentar a área bruta locável e as vendas, mostrando um potencial significativo de valorização.
4. GGR11: Forte Presença em Logística e Indústria
O GGR11 é um fundo que investe em imóveis logísticos e industriais, sendo uma excelente opção para quem busca diversificação. Negociado a R$ 11,26 por cota, tem um dividend yield de 10%. Pagou R$ 1,13 nos últimos 12 meses e possui um patrimônio de R$ 1 bilhão.
Este fundo possui uma taxa de ocupação de 100%, com participação em imóveis logísticos (54%), industriais (24%) e híbridos (21%). A maioria dos contratos usa o IPCA para reajustes anuais e a duração média dos contratos é de sete anos. Com uma alavancagem de apenas 7,55%, o GGR11 se destaca por sua gestão eficiente e baixo risco.
5. GARE11: Expansão Recente e Diversificação
O GARE11 é um fundo híbrido que passou por uma transformação significativa recentemente. Negociado a R$ 9,6 por cota, tem um dividend yield de 11,5%. Pagou R$ 1,1 nos últimos 12 meses e possui um patrimônio de R$ 1,1 bilhão.
Após uma nova emissão de cotas, o GARE11 aumentou seu patrimônio para R$ 1,2 bilhão, expandiu o número de ativos para 25 e aumentou a duração média dos contratos para 15,4 anos. Com uma alavancagem de 24%, oferece um bom equilíbrio entre risco e retorno. A liquidez média diária é de R$ 5 milhões, tornando-o uma opção atrativa para investidores que buscam segurança e rentabilidade.
Conclusão
Investir em fundos imobiliários de tijolo pode ser uma excelente estratégia para diversificar sua carteira e obter renda passiva com menor risco. Os cinco fundos apresentados – VIUR11, VINO11, AJFI11, GGR11, e GARE11 – oferecem diferentes perfis de investimento, desde imóveis comerciais e logísticos até shopping centers. Cada um desses fundos tem suas particularidades, como contratos de longa duração, diversificação setorial e alavancagem controlada, o que pode atender a diferentes objetivos e perfis de investidores.
Antes de investir, é crucial analisar cada fundo detalhadamente, considerando fatores como a taxa de ocupação, o perfil dos inquilinos, a duração dos contratos e a alavancagem. A diversificação dentro dos fundos imobiliários de tijolo permite uma proteção adicional contra riscos específicos de um setor ou imóvel. Avalie suas metas financeiras, tolerância ao risco e horizonte de investimento para tomar a melhor decisão.